Перспективы развития девелопмента в России
Збережено в:
| Дата: | 2018 |
|---|---|
| Автори: | , , , |
| Формат: | Стаття |
| Мова: | Russian |
| Опубліковано: |
Інститут економіки промисловості НАН України
2018
|
| Назва видання: | Економічний вісник Донбасу |
| Теми: | |
| Онлайн доступ: | http://dspace.nbuv.gov.ua/handle/123456789/143545 |
| Теги: |
Додати тег
Немає тегів, Будьте першим, хто поставить тег для цього запису!
|
| Назва журналу: | Digital Library of Periodicals of National Academy of Sciences of Ukraine |
| Цитувати: | Перспективы развития девелопмента в России / В.П. Грахов, С.А. Мохначев, Н.Л. Тарануха, В.О. Пушкарев // Економічний вісник Донбасу. — 2018. — № 3 (53). — С. 198-200. — Бібліогр.: 4 назв. — рос. |
Репозитарії
Digital Library of Periodicals of National Academy of Sciences of Ukraine| id |
irk-123456789-143545 |
|---|---|
| record_format |
dspace |
| spelling |
irk-123456789-1435452018-11-06T01:23:19Z Перспективы развития девелопмента в России Грахов, В.П. Мохначев, С.А. Тарануха, Н.Л. Пушкарев, В.О. Наукові повідомлення 2018 Article Перспективы развития девелопмента в России / В.П. Грахов, С.А. Мохначев, Н.Л. Тарануха, В.О. Пушкарев // Економічний вісник Донбасу. — 2018. — № 3 (53). — С. 198-200. — Бібліогр.: 4 назв. — рос. 1817-3772 http://dspace.nbuv.gov.ua/handle/123456789/143545 334:69(470) ru Економічний вісник Донбасу Інститут економіки промисловості НАН України |
| institution |
Digital Library of Periodicals of National Academy of Sciences of Ukraine |
| collection |
DSpace DC |
| language |
Russian |
| topic |
Наукові повідомлення Наукові повідомлення |
| spellingShingle |
Наукові повідомлення Наукові повідомлення Грахов, В.П. Мохначев, С.А. Тарануха, Н.Л. Пушкарев, В.О. Перспективы развития девелопмента в России Економічний вісник Донбасу |
| format |
Article |
| author |
Грахов, В.П. Мохначев, С.А. Тарануха, Н.Л. Пушкарев, В.О. |
| author_facet |
Грахов, В.П. Мохначев, С.А. Тарануха, Н.Л. Пушкарев, В.О. |
| author_sort |
Грахов, В.П. |
| title |
Перспективы развития девелопмента в России |
| title_short |
Перспективы развития девелопмента в России |
| title_full |
Перспективы развития девелопмента в России |
| title_fullStr |
Перспективы развития девелопмента в России |
| title_full_unstemmed |
Перспективы развития девелопмента в России |
| title_sort |
перспективы развития девелопмента в россии |
| publisher |
Інститут економіки промисловості НАН України |
| publishDate |
2018 |
| topic_facet |
Наукові повідомлення |
| url |
http://dspace.nbuv.gov.ua/handle/123456789/143545 |
| citation_txt |
Перспективы развития девелопмента в России / В.П. Грахов, С.А. Мохначев, Н.Л. Тарануха, В.О. Пушкарев // Економічний вісник Донбасу. — 2018. — № 3 (53). — С. 198-200. — Бібліогр.: 4 назв. — рос. |
| series |
Економічний вісник Донбасу |
| work_keys_str_mv |
AT grahovvp perspektivyrazvitiâdevelopmentavrossii AT mohnačevsa perspektivyrazvitiâdevelopmentavrossii AT taranuhanl perspektivyrazvitiâdevelopmentavrossii AT puškarevvo perspektivyrazvitiâdevelopmentavrossii |
| first_indexed |
2025-07-10T17:24:55Z |
| last_indexed |
2025-07-10T17:24:55Z |
| _version_ |
1837281625943048192 |
| fulltext |
В. П. Грахов, С. А. Мохначев, Н. Л. Тарануха, В. О. Пушкарев
198
Економічний вісник Донбасу № 3(53), 2018
УДК 334:69(470)
В. П. Грахов,
доктор экономических наук,
С. А. Мохначев,
кандидат экономических наук,
Н. Л. Тарануха,
доктор экономических наук,
В. О. Пушкарев,
Ижевский государственный технический университет
им. М.Т. Калашникова, Российская Федерация
ПЕРСПЕКТИВЫ РАЗВИТИЯ ДЕВЕЛОПМЕНТА В РОССИИ
Анализируя сложную экономическую ситу-
ацию в мире, на сегодняшний день необходимо
находить новые пути привлечения инвесторов в
строительство [1]. В условиях осуществляемых в
России радикальных социально- экономических
преобразований изучение истории развития любой
отрасли при научном исследовании основных зако-
номерностей и тенденций развития обязательно [3].
Анализ становления и развития девелопмента в Рос-
сии требует отображения важнейших свойств и вза-
имосвязей элементов. Девелопмент, как экономиче-
ская система, взаимосвязан с внешней средой, ока-
зывающей существенное влияние на его развитие и
результаты деятельности. Условия рынка недвижи-
мости оказывают огромное влияние на экономику в
целом. По приблизительным оценкам, около 20-40%
от прибавленной стоимости национального вало-
вого дохода поступает от предпринимательства в
сфере недвижимости.
Хорошие проекты инвестиций в недвижимость
обеспечивают больший возврат средств, чем стои-
мость инвестиций [4]. Коэффициент доходности не-
движимости обычно варьируется в диапазоне от
1 до 2. Это означает, что каждый рубль, инвестиро-
ванный в недвижимость, создаст добавочную стои-
мость в размере от 1 до 2 рублей.
Макроэкономические показатели, такие, как
экономический рост (выражаемый ростом нацио-
нального валового дохода), совокупный спрос, ин-
фляция, уровень занятости, ввод объемов жилья,
ставки доходности и другие, оказывают влияние на
уровень активности рынка недвижимости. Такая вза-
имозависимость недвижимости и экономики имеет и
обратное действие, поскольку, как экономика вли-
яет на сектор недвижимости, так и рынок недвижи-
мости оказывает влияние на экономику: инвестиции
в недвижимость имеют благодаря своему коэффи-
циенту доходности значительное мультипликатив-
ное влияние на национальный валовой доход.
В период плановой экономики государствен-
ный бюджет являлся практически монопольным ис-
точником финансирования жилья. При этом главной
задачей экономической науки считалось определе-
ние путей и способов наращивания объемов ввода
жилья и повышение эффективности использования
выделяемых капитальных вложений. По этой при-
чине к началу рыночных преобразований у нас в
стране фактически отсутствовал механизм самосто-
ятельного удовлетворения населением потребности
в жилище. С отказом государства от роли монополь-
ного инвестора в жилищном строительстве стали
возникать проблемы, последствия которых вырази-
лись в значительном снижении темпов вводимого
жилья для массового потребителя.
Переход России к рыночным методам хозяй-
ствования потребовал поиска новых форм организа-
ции и управления жилищной сферой, ориентирован-
ной на конечные результаты. Отказ от администра-
тивно-командного управления социально-экономи-
ческим развитием страны и переход на рыночные
отношения потребовал также выработки принципи-
ально нового механизма управления национальной
экономикой, который бы обеспечил ее эффективное
функционирование в современных условиях. Од-
нако до настоящего времени не ясно, как строить не-
обходимые рыночные институты.
В связи с этим в Российской Федерации разра-
ботана концепция Национального проекта «Доступ-
ное и комфортное жилье - гражданам России». Ука-
занный проект является по своей сути целевой про-
граммой.
В соответствие с Национальным Проектом
«Доступное и комфортное жилье гражданам Рос-
сии» стратегической целью государственной жи-
лищной политики в России является:
- создание рынка доступного и комфортного
жилья, удовлетворяющего жилищные потребности
основной части населения;
- создание механизмов участия государства в
поддержке развития и функционирования этого
рынка;
- обеспечение доступа на жилищный рынок
различных групп населения, нуждающихся в такой
поддержке.
Включение задачи формирования рынка до-
ступного жилья и обеспечения комфортных условий
проживания граждан России в число приоритетных
национальных проектов, наряду с развитием образо-
вания, здравоохранения и села, определяет социаль-
ную направленность нового этапа экономических
преобразований в стране. Подчеркнем, что в насто-
ящее время уже создана институциональная база
рынка жилья - более 70% жилья находится в частной
собственности; ежегодно у 4-5% жилья меняется
собственник; более 90% строительных организаций
являются частными компаниями. Начиная с 2001 г.,
происходит ежегодное увеличение объемов ввода
жилья, по сравнению с предыдущим годом, суще-
В. П. Грахов, С. А. Мохначев, Н. Л. Тарануха, В. О. Пушкарев
199
Економічний вісник Донбасу № 3(53), 2018
ственно увеличился объем индивидуального жи-
лищного строительства.
Сегодня сформирована законодательная база в
жилищной сфере и созданы правовые условия для
развития института долгосрочного жилищного кре-
дитования; увеличения объемов жилищного строи-
тельства; повышения эффективности функциониро-
вания рынка жилья. Поэтому следующим шагом
должен быть четко разработанный механизм предо-
ставления «Доступного и комфортного жилья».
Для достижения поставленной цели деятель-
ность всех ветвей власти должна быть сконцентри-
рована на решении следующих основных задач:
увеличение объемов строительства жилья и не-
обходимой коммунальной инфраструктуры, развитие
финансово-кредитных институтов и механизмов;
приведение существующего жилищного фонда
и коммунальной инфраструктуры в соответствие со
стандартами качества;
обеспечение доступа населения к потреблению
жилья и коммунальных услуг в соответствии с плате-
жеспособным спросом и социальными стандартами.
Решение указанных задач будет обеспечено пу-
тем реализации комплекса нормативно-правовых,
организационных и финансовых мер и мероприя-
тий, по основным направлениям:
- развитие жилищного строительства;
- совершенствование жилищно-коммунального
комплекса;
- предоставление социального жилья и испол-
нение государственных обязательств по обеспече-
нию жильем отдельных категорий граждан;
- развитие ипотечного жилищного кредитова-
ния населения и рынка жилья.
Главным организационно-финансовым меха-
низмом реализации Концепции Национального про-
екта является федеральная целевая программа «Жи-
лище» и входящие в ее состав подпрограммы. Важ-
ной особенностью новой программы, является ее
сбалансированность с точки зрения федеральной
поддержки и стимулирования не только спроса, но
и предложения на рынке жилья.
Государственная поддержка развития рынка
доступного жилья осуществляется не только за счет
бюджетных ассигнований в рамках Программы
«Жилище», но и путем совершенствования норма-
тивной правовой и методической базы.
Таким образом, реализация Национального
проекта позволит на практике решить следующие
проблемы:
- повышения доступности жилья;
- увеличения объемов ипотечного жилищного
кредитования;
- увеличения объемов жилищного строительст-
ва и модернизация коммунальной инфраструктуры;
- выполнения государственных обязательств
перед отдельными категориями граждан.
Характерным отличием рыночной экономики
является то, что происходящие в ней процессы опре-
деляются не единым планом, а правом свободы дея-
тельности каждого субъекта собственности. При
рыночной переориентации экономики главную роль
играет трансформация сложившихся ранее отноше-
ний присвоения и отчуждения факторов и результа-
тов производства и их переход в новое устойчивое
состояние. Это вызвано тем, что отношения соб-
ственности являются исходным и основным компо-
нентом системы хозяйственного механизма, опреде-
ляющим как его природу, так и его специфику.
Зная уровень инфляции, рост национального
валового дохода, уровень занятости и пр., можно
определить, выгодно ли вложение капитала в недви-
жимость, и, если это так, то в какой ее сегмент, и в
какой момент времени. Таким образом, вопрос за-
ключается в том, какое влияние имеют макроэконо-
мические показатели развития на спрос на недвижи-
мость (например, на площади офисных помещений,
помещений розничной торговли и жилья) и, тем са-
мым, на получаемую прибыль.
Рынок недвижимости требует высокого уровня
капитальных вложений и длительного времени на
производство[3]. Для осуществления значительных
инвестиций необходимо быть уверенным в финан-
совой ситуации не только в данный момент вре-
мени, но также и на несколько лет вперед. Уверен-
ность конечных потребителей в своем будущем мо-
жет дать девелоперу ключ к пониманию того, что
произойдет на рынке недвижимости в будущем. В
связи с вышеизложенным, весьма важно понимать
связь между рынком недвижимости и экономикой,
чтобы принять правильное решение.
Цена на землю меняется не только в зависимо-
сти от функции, но и от расположения относительно
центра, исторических доминант, рекреационных зон.
Важнейшими факторами, влияющими на стои-
мость земельного участка являются:
- место расположения (город, пригород, село и
т.д.);
- категория земли (для поселения, сельскохо-
зяйственного использования);
- площадь и другие физические характеристики
участка;
- окружение, уровень стоимости соседних
участков;
- рыночный спрос на землю.
Оценка земли нужна во многих ситуациях при
заключении договора купли-продажи, аренды, при
подсчете размера земельного налога, при получении
кредита под залог участка, для установления перво-
начальной стоимости и т.д. Цена участка земли ме-
няется со временем или с изменением каких-либо
факторов, поэтому требуется проводить новую
оценку перед каждой операцией с земельным участ-
ком. Для оценки земли требуется пакет документов,
в который обязательно входят: копия паспорта вла-
дельца участка, правоустанавливающие документы
на участок, кадастровый план, с указанием границ,
категории земель и т.д. Огромное влияние на стои-
мость участка оказывает спрос: чем больше покупа-
телей желает приобрести землю, тем выше стано-
вится ее стоимость.
Обобщив вышесказанное, сформулируем ос-
новные тенденции и закономерности развития деве-
лопмента в России.
В. П. Грахов, С. А. Мохначев, Н. Л. Тарануха, В. О. Пушкарев
200
Економічний вісник Донбасу № 3(53), 2018
1. Макроэкономические показатели, такие, как
экономический рост (выражаемый ростом национа-
льного валового дохода), совокупный спрос, инфля-
ция, уровень занятости, ввод объемов жилья, ставки
доходности и другие, оказывают влияние на уровень
активности рынка недвижимости. Такая взаимоза-
висимость недвижимости и экономики имеет и об-
ратное действие, поскольку, как экономика влияет
на сектор недвижимости, так и рынок недвижимо-
сти оказывает влияние на экономику: инвестиции в
недвижимость имеют благодаря своему коэффици-
енту доходности значительное мультипликативное
влияние на национальный валовой доход.
2. В период плановой экономики государствен-
ный бюджет являлся практически монопольным ис-
точником финансирования возведения жилья. Су-
ществовавшая до середины 80-х годов в нашей
стране система финансирования жилищной сферы
была ориентирована на распределение и использо-
вание государственных ресурсов для решения жи-
лищных проблем населения.
По этой причине к началу рыночных преобра-
зований у нас в стране фактически отсутствовал ме-
ханизм самостоятельного удовлетворения населе-
нием потребности в жилище. С отказом государства
от роли монопольного инвестора в жилищное стро-
ительство стали возникать проблемы, последствия
которых выразились в снижении темпов вводимого
жилья для массового потребителя.
3. Характерным отличием рыночной эконо-
мики является то, что происходящие в ней процессы
определяются не единым планом, а правом свободы
деятельности каждого субъекта собственности. При
этом многообразие форм собственности предпола-
гает многообразие мотиваций, так как собствен-
ность является экономической основой мотивации.
При рыночной переориентации экономики главную
роль играет трансформация сложившихся ранее от-
ношений присвоения и отчуждения факторов и ре-
зультатов производства и их переход в новое устой-
чивое состояние. Это вызвано тем, что отношения
собственности являются исходным и основным ком-
понентом системы хозяйственного механизма, опре-
деляющим как его природу, так и его специфику.
4. Эффективный баланс между входящими и
исходящими финансовыми потоками можно счи-
тать достигнутым, если в течение длительного вре-
мени возможна прибыльная эксплуатация недвижи-
мости. Это означает, что прибыль не обязательно
должна быть ежегодной: если имеются потери в на-
чале эксплуатационного периода, то доходы в по-
следующие годы позволят их компенсировать. Та-
ким образом, возможно говорить о динамичном
пути расчетов. Важно, чтобы у девелопера было яс-
ное представление о будущем развитии рынка
труда, от которого зависят съемщики недвижимо-
сти, поскольку их оклады и заработная плата явля-
ются основой их доходов.
Основные закономерности развития деве-
лопмента в России:
1. Своеобразие проведения экономических ре-
форм в современной России состоит в движении к
историческому синтезу, в реализации комплексного
подхода к оценке накопленного опыта и трансфор-
мации его для развития важнейших сегментов наци-
ональной экономики. Использование исторического
метода позволяет исследовать хозяйственные про-
цессы и явления отечественного рынка недвижимо-
сти в той последовательности, в которой они в са-
мой жизни возникали, развивались и сменялись
одни другими и наглядно представить многообразие
закономерностей и особенностей исследуемого
рынка.
2. За десятилетие реформ в РФ понятие земли и
недвижимости приобрело новый смысл, возник но-
вый пласт отношений, которых не могло быть в ус-
ловиях административной экономики. В стране раз-
вились новые профессиональные интересы, связан-
ные с риэлтерской, оценочной, девелоперской и
иными видами деятельности. Земельные отношения
тесно связаны с финансовыми интересами бизнеса,
а также банковского капитала. За данный период
времени в России возник новый сектор экономики,
связанный с земельно-имущественными отношени-
ями.
3. В отличие от потребительских товаров, ры-
нок недвижимости требует более высокого уровня
капитальных вложений и более длительного вре-
мени на ее производство. Инвестирование всех
средств в один объект (проект) всегда связано с
определенным риском. Для осуществления столь
значительных инвестиций необходимо быть уверен-
ным в финансовой ситуации не только в данный мо-
мент времени, но также и на несколько лет вперед,
так как оплата недвижимости обычно растягивается
на несколько лет. Таким образом, конечные потре-
бители недвижимости должны быть уверены в
своих будущих доходах и в том, что они будут в со-
стоянии оплатить недвижимость.
Литература
1. Грахов В.П., Якушев Н.М., Григорьев
Е.Ю., Адамов М.В. Повышение энергоэффективно-
сти зданий и сооружений в Российской Федерации
// Фотинские чтения 2014. Сборник материалов
ежегод. междунар. науч.-практ. конф. (29-30 сент.
2014 г., г. Ижевск (осеннее собрание)). Ижевск: Кни-
гоГрад, 2014. С.68-75. 2. Тарануха Н.Л., Нанеи-
швили Т.Г. Анализ эффективности инвестиций в
жилищное строительство региона // Фотинские
чтения 2015. Сборник материалов II ежегод. между-
нар. науч.-практ. конф. (7-9 окт. 2015 г., г. Ижевск
(осеннее собрание)). Ижевск: Проект, 2015. С.123-
125. 3. Тарануха Н.Л., Нанеишвили Т.Г. Повыше-
ние эффективности инвестиций в жилищное строи-
тельство региона / Фотинские чтения 2014. Сбор-
ник материалов ежегод. междунар. науч.-практ.
конф. (29-30 сент. 2014 г., г. Ижевск (осеннее собра-
ние)). Ижевск: КнигоГрад, 2014. С.197-200. 4. Тара-
нуха Н.Л., Пушкарев В.О. Развитие регионального
рынка жилой недвижимости / Фотинские чтения
2014. Сборник материалов ежегод. междунар. науч.-
практ. конф. 29-30 сент. 2014 г., г. Ижевск (осеннее
собрание)). Ижевск: КнигоГрад, 2014. С.279-283.
Стаття надійшла до редакції 06.02.2018
Прийнято до друку 11.09.2018
|