Особливості правового регулювання оренди житла з викупом

Особливості правового регулювання оренди житла з викупом

Аналізується правове регулювання оренди житла з правом викупу, досліджуються істотні умови договору оренди житла з правом викупу, а також визначаються позитивні та негативні особливості правового регулювання даного виду договору....

Повний опис

Збережено в:
Бібліографічні деталі
Дата:2010
Автор: Івашова, І.П.
Формат: Стаття
Мова:Ukrainian
Опубліковано: Інститут держави і права ім. В.М. Корецького НАН України 2010
Назва видання:Держава і право
Теми:
Цивільне, підприємницьке, господарське та трудове право
Онлайн доступ:http://dspace.nbuv.gov.ua/handle/123456789/34294
Теги: Додати тег
Немає тегів, Будьте першим, хто поставить тег для цього запису!
Назва журналу:Digital Library of Periodicals of National Academy of Sciences of Ukraine
Цитувати:Особливості правового регулювання оренди житла з викупом / І.П. Івашова // Держава і право. — 2010. — Вип. 49. — С. 373-378. — Бібліогр.: 5 назв. — укp.

Репозитарії

Digital Library of Periodicals of National Academy of Sciences of Ukraine
id irk-123456789-34294
record_format dspace
spelling irk-123456789-342942012-06-02T12:17:00Z Особливості правового регулювання оренди житла з викупом Івашова, І.П. Цивільне, підприємницьке, господарське та трудове право Аналізується правове регулювання оренди житла з правом викупу, досліджуються істотні умови договору оренди житла з правом викупу, а також визначаються позитивні та негативні особливості правового регулювання даного виду договору. Анализируется правовое регулирование аренды жилья с правом выкупа, исследуют­ся существенные условия договора аренды жилья с правом выкупа, а также определя­ются позитивные и негативные особенности правового регулирования данного вида договора. The article is devoted to scientific and practical analysis of regulation of rental accom­modation with the right of redemption. The article investigates the essential terms of the rent contract with the right of redemption, and identifies positive and negative features of the legal regulation of this type of the contract. 2010 Article Особливості правового регулювання оренди житла з викупом / І.П. Івашова // Держава і право. — 2010. — Вип. 49. — С. 373-378. — Бібліогр.: 5 назв. — укp. 1563-3349 http://dspace.nbuv.gov.ua/handle/123456789/34294 uk Держава і право Інститут держави і права ім. В.М. Корецького НАН України
institution Digital Library of Periodicals of National Academy of Sciences of Ukraine
collection DSpace DC
language Ukrainian
topic Цивільне, підприємницьке, господарське та трудове право
Цивільне, підприємницьке, господарське та трудове право
spellingShingle Цивільне, підприємницьке, господарське та трудове право
Цивільне, підприємницьке, господарське та трудове право
Івашова, І.П.
Особливості правового регулювання оренди житла з викупом
Держава і право
description Аналізується правове регулювання оренди житла з правом викупу, досліджуються істотні умови договору оренди житла з правом викупу, а також визначаються позитивні та негативні особливості правового регулювання даного виду договору.
format Article
author Івашова, І.П.
author_facet Івашова, І.П.
author_sort Івашова, І.П.
title Особливості правового регулювання оренди житла з викупом
title_short Особливості правового регулювання оренди житла з викупом
title_full Особливості правового регулювання оренди житла з викупом
title_fullStr Особливості правового регулювання оренди житла з викупом
title_full_unstemmed Особливості правового регулювання оренди житла з викупом
title_sort особливості правового регулювання оренди житла з викупом
publisher Інститут держави і права ім. В.М. Корецького НАН України
publishDate 2010
topic_facet Цивільне, підприємницьке, господарське та трудове право
url http://dspace.nbuv.gov.ua/handle/123456789/34294
citation_txt Особливості правового регулювання оренди житла з викупом / І.П. Івашова // Держава і право. — 2010. — Вип. 49. — С. 373-378. — Бібліогр.: 5 назв. — укp.
series Держава і право
work_keys_str_mv AT ívašovaíp osoblivostípravovogoregulûvannâorendižitlazvikupom
first_indexed 2025-07-03T15:17:05Z
last_indexed 2025-07-03T15:17:05Z
_version_ 1836639404945309696
fulltext 373Юридичні і політичні науки І.П. ІВАШОВА. ОСОБЛИВОСТІ ПРАВОВОГО РЕГУЛЮВАННЯ ОРЕНДИ ЖИТЛА З ВИКУПОМ Аналізується пра во ве ре гу лю ван ня орен ди жит ла з пра вом ви ку пу, досліджу ють ся істотні умо ви до го во ру орен ди жит ла з пра вом ви ку пу, а та кож виз на ча ють ся по зи­ тивні та не га тивні особ ли вості пра во во го ре гу лю ван ня да но го ви ду до го во ру. Клю­чові­ сло­ва: орен да жит ла з пра вом ви ку пу, до говір орен ди жит ла з пра вом ви ку пу, істотні умо ви до го во ру, орендні пла тежі, ви куп жит ла. Ана ли зи ру ет ся пра во вое ре гу ли ро ва ние арен ды жи лья с пра вом вы ку па, ис сле ду ют­ ся су ще ст вен ные ус ло вия до го во ра арен ды жи лья с пра вом вы ку па, а так же оп ре де ля­ ют ся по зи тив ные и не га тив ные осо бен но с ти пра во во го ре гу ли ро ва ния дан но го ви да до го во ра. Клю­че­вые­сло­ва:­арен да жи лья с пра вом вы ку па, до го вор арен ды жи лья с пра вом вы ку па, су ще ст вен ные ус ло вия до го во ра, аренд ные пла те жи, вы куп жи лья. The article is devoted to scientific and practical analysis of regulation of rental accom­ modation with the right of redemption. The article investigates the essential terms of the rent contract with the right of redemption, and identifies positive and negative features of the legal regulation of this type of the contract. Key­words: the rental accommodation with the right of redemption, the contract of the rental accommodation with the right of redemption, essence of contract, lease payments, purchase housing. Вплив­світо­вої­еко­номічної­кри­зи­на­еко­номіку­Ук­раїни­важ­ко­не­до­оціни­ти.­ Однією­з­най­у­раз­ливіших­га­лу­зей­про­мис­ло­вості­Ук­раїни­ви­я­ви­лась­будівель­на­ га­лузь,­а­ра­зом­із­нею­не­га­тив­них­наслідків­за­знав­і­ри­нок­не­ру­хо­мості.­Будівельні­ ком­панії,­ які­ звик­ли­до­ша­ле­но­го­по­пи­ту­на­но­воз­бу­до­ва­не­жит­ло­ опи­ни­лись­ в­ скрутній­ си­ту­ації,­ і­ зіштовх­ну­лись­ з­ про­бле­мою­ ре­алізації­ як­ но­воз­бу­до­ва­но­го­ жит­ла,­так­і­жит­ла,­яке­пе­ре­бу­ває­в­стадії­не­за­вер­ше­но­го­будівництва.­Ос­нов­ною­ при­чи­ною­ падіння­ по­пи­ту­ на­ жит­ло­ є­ відсутність­ іпо­теч­но­го­ кре­ди­ту­ван­ня.­ По­тенційні­по­купці,­які­ма­ють­по­тре­бу­в­ре­алізації­сво­го­жит­ло­во­го­пра­ва,­про­ дов­жу­ють­очіку­ва­ти­зни­жен­ня­цін­на­жит­ло,­і­при­цьо­му­зму­шені­ви­най­ма­ти­жит­ ло­для­про­жи­ван­ня.­ То­му­сьо­годні,­ ко­ли­ри­нок­не­ру­хо­мості­пе­ре­бу­ває­не­у­най­кра­що­му­стані,­ є­ на­галь­ною­ по­тре­ба­ в­ роз­робці­ та­ впро­ва­д­женні­ дієвих­ ме­ханізмів­ віднов­лен­ня­ будівель­ної­га­лузі,­фор­му­ван­ня­на­леж­но­го­по­пи­ту­на­жит­ло­за­ра­ху­нок­вста­нов­ лен­ня­ре­аль­них­умов­прид­бан­ня­та­ко­го­жи­ла. Од­ним­з­та­ких­ан­ти­кри­зо­вих­ме­ханізмів­віднов­лен­ня­рин­ку­не­ру­хо­мості­ста­ла­ орен­да­жит­ла­з­пра­вом­ви­ку­пу,­фун­да­мент­якої­бу­ло­за­кла­де­но­За­ко­ном­України­ «Про­за­побіган­ня­впли­ву­світо­вої­фінан­со­вої­кри­зи­на­роз­ви­ток­будівель­ної­га­лузі­ та­жит­ло­во­го­ будівництва»­ від­ 25.12.2008р.­Са­ме­цим­За­ко­ном­бу­ло­до­пов­не­но­ гла­ву­ 59­ Цивільно­го­ ко­дек­су­ Ук­раїни,­ яка­ ре­гу­лює­ найм­ (орен­ду)­ жит­ла,­ відповідною­стат­тею­про­орен­ду­жит­ла­ з­ ви­ку­пом,­ та­ у­ зв’яз­ку­ з­цим,­ вне­се­но­ допов­нен­ня­до­ря­ду­ста­тей­Цивільно­го­ко­дек­су. Та­кож­ по­ста­но­вою­ Кабіне­ту­Міністрів­ Ук­раїни­№­ 274­ від­ 25.03.2009р.­ був­ затвер­д­же­ний­По­ря­док­ орен­ди­жит­ла­ з­ ви­ку­пом,­ який­ в­ значній­ мірі­ де­талізує­ 373Юридичні і політичні науки ©­ІВА ШО ВА Іри на Петрівна­–­здо­бу­вач­Інсти­ту­ту­дер­жа­ви­і­пра­ва­ім.­В.М.­Ко­рець­ ко­го­ НАН­ Ук­раїни,­ аси­с­тент­ Ук­раїнської­ ака­демії­ банківської­ спра­ви­ Національ­но­го­ бан­ку­Ук­раїни 374 Держава і право • Випуск 49 нор­ма­тив­ну­рег­ла­мен­тацію­цьо­го­особ­ли­во­го­ви­ду­най­му­(орен­ди)­жит­ла. До­ то­го­ ж,­ на­ка­зом­ Міністер­ст­ва­ регіональ­но­го­ роз­вит­ку­ та­ будівництва­ України­№­ 252­ від­ 24.06.2009р.­ бу­ло­ за­твер­д­же­но­ «Примірний­ до­говір­ орен­ди­ жит­ла­з­ви­ку­пом»,­в­яко­му­роз­пи­сані­всі­істотні­умо­ви­та­ко­го­до­го­во­ру,­а­та­кож­ виз­на­чені­ мож­ливі­ варіан­ти­ вста­нов­лен­ня­ до­дат­ко­вих­ умов­ до­го­во­ру­ орен­ди­ житла­з­ви­ку­пом.­ От­же,­ мож­на­ кон­ста­ту­ва­ти,­ що­ роз­роб­ле­на­ до­стат­ня­ нор­ма­тив­на­ ба­за­ для­ впро­ва­д­жен­ня­та­кої­ан­ти­кри­зо­вої­опе­рації,­як­орен­да­жит­ла­з­ви­ку­пом.­В­той­же­ час,­на­прак­тиці­орен­да­жит­ла­з­ви­ку­пом­за­сто­со­вується­до­сить­обе­реж­но­і­ще­не­ на­бу­ла­ знач­но­го­ по­пи­ту­ се­ред­ пе­ресічних­ гро­ма­дян.­Мож­ли­во­ це­ по­яс­нюється­ тим,­що­на­сьо­годнішній­день­ще­не­до­стат­ньо­сфор­мо­ва­на­прак­ти­ка­за­сто­су­ван­ня­ за­зна­че­но­го­за­ко­но­дав­чо­го­но­во­вве­ден­ня. Вра­хо­ву­ю­чи­те,­що­за­ко­но­дав­ча­кон­ст­рукція­орен­ди­жит­ла­з­пра­вом­ви­ку­пу­є­ до­сить­но­вою­і­зміни­до­за­ко­но­дав­ст­ва­бу­ли­вне­сені­не­так­дав­но,­да­на­те­ма­як­ се­ред­на­уковців,­так­і­се­ред­прак­тиків­май­же­не­дослідже­на.­ До­говір­орен­ди­жит­ла­з­пра­вом­ви­ку­пу­на­сьо­годнішній­день­є­до­сить­ак­ту­ аль­ним­і­по­тре­бує­на­уко­во­прак­тич­но­го­аналізу­юри­дич­ної­при­ро­ди­да­но­го­до­го­ во­ру,­всіх­істот­них­умов­а­та­кож­особ­ли­во­с­тей­пра­во­во­го­ре­гу­лю­ван­ня­до­го­во­ру­ орен­ди­жит­ла­з­ви­ку­пом. Відповідно­до­ст.­5­За­ко­ну­Ук­раїни­«Про­за­побіган­ня­впли­ву­світо­вої­фінан­ со­вої­ кри­зи­ на­ роз­ви­ток­ будівель­ної­ га­лузі­ та­ жит­ло­во­го­ будівництва»­ від­ 25.12.2008р.1,­ орен­дою­ жит­ла­ з­ ви­ку­пом­ виз­на­ча­ють­ся­ пра­вовідно­си­ни­ підприємства­орен­до­дав­ця­ та­ фізич­ної­ осо­би­ –­ орен­да­ря,­ що­ ви­ни­ка­ють­ на­ підставі­ ук­ла­де­но­го­ ни­ми­ до­го­во­ру­ орен­ди­ жит­ла­ з­ ви­ку­пом­ та­ ре­гу­лю­ють­ся­ Цивільним­ко­дек­сом­Ук­раїни.­Відповідно­до­ч.2­ст.­810­1­ЦК­Ук­раїни­за­до­го­во­ ром­орен­ди­жит­ла­з­ви­ку­пом­од­на­сто­ро­на­–­підприємство­орен­до­да­вець­пе­ре­дає­ другій­сто­роні­–­фізичній­особі­(особі­–­орен­да­рю)­жит­ло­за­пла­ту­на­дов­го­т­ри­ва­ лий­(до­30­років)­строк,­після­закінчен­ня­яко­го­або­до­ст­ро­ко­во,­за­умо­ви­по­вної­ спла­ти­оренд­них­пла­тежів,­жит­ло­пе­ре­хо­дить­у­власність­орен­да­ря2. Вже­з­са­мо­го­виз­на­чен­ня­вба­чається­ос­нов­не­і­найбільш­не­га­тив­не­об­ме­жен­ ня,­що­сто­сується­суб’єктно­го­скла­ду­до­го­во­ру­орен­ди­жит­ла­з­ви­ку­пом.­Орен­до­ дав­цем­за­зна­че­но­го­до­го­во­ру­мо­же­бу­ти­ви­ключ­но­підприємство,­тоб­то­обов’яз­ ко­во­на­яв­ний­ста­тус­юри­дич­ної­осо­би,­що­уне­мож­лив­лює­участь­фізич­ної­осо­ би­–­підприємця­в­якості­орен­до­дав­ця.­В­той­же­час,­за­ко­но­да­вець­не­вста­нов­лює­ об­ме­жень­що­до­підприємства­орен­до­дав­ця,­тоб­то­це­мо­же­бу­ти­будь­який­суб’єкт­ гос­по­да­рю­ван­ня,­в­то­му­числі­дер­жав­ної­або­ко­му­наль­ної­фор­ми­влас­ності. ­Що­ сто­сується­ осо­би­ орен­да­ря,­ то­ тут­ все­ на­впа­ки,­ орен­да­рем­ мо­же­ бу­ти­ тільки­фізич­на­осо­ба,­ в­ то­му­числі­ і­фізич­на­осо­ба­підприємець.­Хо­ча­ за­гальні­ по­ло­жен­ня­ про­ найм­ (орен­ду)­ жит­ла­ не­ ви­клю­ча­ють­ мож­ли­вості­ най­му­ жит­ла­ юри­дич­ною­осо­бою­для­про­жи­ван­ня­в­ньо­му­фізич­них­осіб,­то­до­до­го­во­ру­орен­ ди­жит­ла­з­ви­ку­пом­ці­по­ло­жен­ня­не­за­сто­со­ву­ють­ся. Об’єктом­до­го­во­ру­орен­ди­жит­ла­з­ви­ку­пом­є­жит­ло,­яке­відповідно­до­статті­ 379­ЦК­Ук­раїни­виз­на­чається­як­жит­ло­вий­бу­ди­нок,­квар­ти­ра,­інше­приміщен­ня,­ при­зна­чені­та­при­датні­для­постійно­го­про­жи­ван­ня­в­них.­Та­кож­до­жит­ла­відно­ сить­ся­ і­ са­ди­ба­ –­ зе­мель­на­ ділян­ка­ ра­зом­ з­ роз­та­шо­ва­ни­ми­ на­ ній­ жит­ло­вим­ бу­дин­ком,­ гос­по­дарсь­ко­по­бу­то­ви­ми­ будівля­ми,­ на­зем­ни­ми­ і­ підзем­ни­ми­ ко­мунікаціями,­ба­га­торічни­ми­на­са­д­жен­ня­ми­(ст.­381­ЦК­Ук­раїни).­Що­до­жит­ла,­ яке­мо­же­пе­ре­да­ва­тись­в­орен­ду­з­пра­вом­ви­ку­пу,­то­за­ко­но­да­вець­та­кож­вста­но­ 374 Держава і право • Випуск 49 375Юридичні і політичні науки вив­ певні­ об­ме­жен­ня.­ Відповідно­ до­ п.­ 3­ «По­ряд­ку­ орен­ди­жит­ла­ з­ ви­ку­пом»,­ за­твер­д­же­но­го­ по­ста­но­вою­ Кабіне­ту­ Міністрів­ Ук­раїни­ від­ 25.03.2009­р.3­ ,­ об’єктом­орен­ди­мо­же­бу­ти­квар­ти­ра­або­її­ча­с­ти­на,­жит­ло­вий­бу­ди­нок­або­йо­го­ ча­с­ти­на,­що­при­зна­ча­ють­ся­та­при­датні­для­постійно­го­про­жи­ван­ня­в­них.­От­же­ ніякі­ інші­ приміщен­ня­ при­датні­ для­ про­жи­ван­ня­ (на­при­клад­ са­ди­би,­ індивіду­ альні­ ко­теджі­ або­ інші­ апар­та­мен­ти)­ не­ мо­жуть­ бу­ти­ об’єктом­ орен­ди­жит­ла­ з­ пра­вом­ви­ку­пу.­До­то­го­ж­жит­ло­ (бу­ди­нок,­квар­ти­ра)­по­вин­но­бу­ти­закінче­но­в­ будівництві­і­го­то­вим­і­при­дат­ним­для­постійно­го­про­жи­ван­ня­в­ньо­му.­ По­стає­пи­тан­ня,­яким­чи­ном­мож­на­ре­алізу­ва­ти­квар­ти­ри,­які­зна­хо­дять­ся­на­ стадії­не­за­вер­ше­но­го­будівництва­та­не­вве­дені­в­ек­сплу­а­тацію.­Все­тим­же­За­ко­ ном­ Ук­раїни­ «Про­ за­побіган­ня­ впли­ву­ світо­вої­ фінан­со­вої­ кри­зи­ на­ роз­ви­ток­ будівель­ної­ га­лузі­та­жит­ло­во­го­будівництва»,­а­са­ме­п.3­ст.­3­суб’єктам­гос­по­ дарсь­кої­діяль­ності,­що­здійсню­ють­будівництво­(за­бу­дов­ни­кам),­доз­во­ле­но­про­ во­ди­ти­дер­жав­ну­реєстрацію­пра­ва­влас­ності­в­бю­ро­технічної­інвен­та­ри­зації­на­ об’єкти­не­за­вер­ше­но­го­будівництва­та­ їх­ча­с­ти­ни­з­ме­тою­по­даль­шо­го­про­да­жу­ чи­пе­ре­дачі­в­іпо­те­ку.­От­же,­на­етапі­будівництва,­будівель­на­ком­панія­(за­бу­дов­ ник)­при­вер­та­ти­ме­за­со­би­від­по­тенційних­по­купців­шля­хом­ук­ла­ден­ня­по­пе­ред­ нь­о­го­до­го­во­ру­орен­ди­жит­ла­з­ви­ку­пом,­відповідно­до­яко­го­оп­ла­чу­ва­ти­меть­ся­ вступ­ний­вне­сок.­Після­за­вер­шен­ня­будівництва­пра­во­влас­ності­на­квар­ти­ру­буде­ оформ­ле­но­на­будівель­ну­ком­панію­(за­бу­дов­ни­ка).­Но­воз­бу­до­ва­на­квар­ти­ра­пе­ре­ дається­в­ко­ри­с­ту­ван­ня­фізичній­особі­орен­да­рю­на­підставі­до­го­во­ру­орен­ди­з­ пра­вом­ви­ку­пу.­ Для­ ба­га­ть­ох­ за­бу­дов­ників­ та­ка­ схе­ма,­ оче­вид­но,­ ста­не­ ос­нов­ним­ спо­со­бом­ при­вер­ну­ти­за­со­би­для­за­вер­шен­ня­будівництва­об’єкту.­При­цьо­му,­вра­хо­ву­ю­чи,­ що­пра­во­ влас­ності­ на­ квар­ти­ру­ до­ орен­да­ря­пе­рей­де­ тільки­після­при­пи­нен­ня­ відно­син­ орен­ди,­ влас­ник­ мо­же­ цим­ май­ном­ без­пе­реш­код­но­ роз­по­ря­д­жа­тись,­ тобто­пе­ре­да­ти­в­іпо­те­ку,­або­вза­галі­відчу­жи­ти4. Зви­чай­но­мож­ливість­пе­ре­дачі­в­ іпо­те­ку­жит­ла,­ яке­ зна­хо­дить­ся­в­оренді­ за­ до­го­во­ром­ орен­ди­ жит­ла­ з­ пра­вом­ ви­ку­пу­ є­ по­зи­тив­ним­ мо­мен­том­ пра­во­во­го­ регу­лю­ван­ня­по­зиції­орен­до­дав­ця.­Але­в­та­ко­му­ви­пад­ку­ста­ють­враз­ли­ви­ми­інте­ ре­си­орен­да­ря,­ко­ли­на­мо­мент­по­вної­спла­ти­оренд­них­пла­тежів­пра­во­влас­ності­ пе­ре­хо­дить­ до­ орен­да­ря,­ а­ квар­ти­ра­ мо­же­ опи­ни­тись­ під­ за­ста­вою.­ То­му­ ду­же­ важ­ли­во­ обу­мо­ви­ти­ цей­ мо­мент­ в­ до­го­ворі­ для­ уник­нен­ня­ мож­ли­вих­ су­до­вих­ спорів. ­За­леж­но­від­спо­со­бу­об­ран­ня­об’єкта­орен­ди­жит­ла­з­пра­вом­ви­ку­пу,­а­са­ме­ кон­крет­но­виз­на­че­ної­квар­ти­ри,­або­бу­дин­ку,­або­їх­ча­с­ти­ни,­мож­на­виділи­ти­два­ ви­ди­орен­ди­жит­ла­з­пра­вом­ви­ку­пу.­Пер­шим­і­най­простішим­є­спосіб­об­ран­ня­ об’єкта­орен­ди­з­поміж­на­яв­но­го­у­влас­ності­орен­до­дав­ця­жит­ла.­Орен­дар­мо­же­ ли­ше­ об­ра­ти­ найбільш­ підхо­дя­щу­ квар­ти­ру­ з­ пе­реліку­ то­го­ жит­ла,­ яке­ мо­же­ за­про­по­ну­ва­ти­ орен­до­да­вець.­Дру­гим,­ і­ ви­хо­дя­чи­ з­ по­зиції­ за­ко­но­дав­ця,­ виз­на­ чаль­ним,­є­спосіб­відповідно­до­яко­го­орен­до­да­вець­на­бу­ває­пра­во­влас­ності­на­ по­пе­ред­ньо­об­ра­не­осо­бою­орен­да­рем­жит­ло­з­ме­тою­по­даль­шої­пе­ре­дачі­та­ко­го­ жит­ла­у­дов­го­ст­ро­ко­ву­орен­ду­з­ви­ку­пом­такій­особі­(п.3.­ст.­810­1­ЦК­Ук­раїни).­ Та­ка­кон­ст­рукція­орен­ди­жит­ла­з­ви­ку­пом­ду­же­подібна­до­фінан­со­во­го­лізин­гу,­і­ зви­чай­но­ є­ ду­же­вигідною­ і­ при­ваб­ли­вою­для­орен­да­ря.­Але­на­прак­тиці­мо­же­ ви­ник­ну­ти­си­ту­ація,­ко­ли­підприємство­орен­до­да­вець­мо­же­за­про­по­ну­ва­ти­жит­ ло,­яке­з­яки­хось­при­чин­не­вла­ш­то­вує­орен­да­ря,­і­який­в­свою­чер­гу­бу­де­ви­ма­ га­ти­прид­бан­ня­орен­до­дав­цем­кон­крет­но­виз­на­че­но­го­жит­ла­у­власність­з­по­даль­ 375Юридичні і політичні науки 376 Держава і право • Випуск 49 шою­пе­ре­да­чею­в­орен­ду­з­пра­вом­ви­ку­пу.­В­да­но­му­ви­пад­ку,­як­що­орен­до­да­вець­ не­ по­го­дить­ся­ на­ умо­ви­ орен­да­ря,­ то­ до­говір­ не­ мо­же­ бу­ти­ ук­ла­де­ним,­ так­ як­ сто­ро­ни­не­до­сяг­ли­ зго­ди­що­до­ істот­ної­умо­ви­до­го­во­ру,­ а­ са­ме­йо­го­пред­ме­ту.­ Але­ по­стає­ пи­тан­ня,­ чи­ мож­на­ зму­си­ти­ орен­до­дав­ця­ прид­ба­ти­ квар­ти­ру­ для­ по­даль­шої­орен­ди­з­пра­вом­ви­ку­пу­в­си­лу­ч.3­ст.­810­1­ЦК­Ук­раїни?­І­чи­є­імпе­ ра­тив­ною­ця­нор­ма?­Чіткої­ відповіді­на­це­пи­тан­ня­ за­ко­но­да­вець­не­на­дав,­ але­ ви­хо­дя­чи­з­за­галь­них­за­сад­цивільно­го­за­ко­но­дав­ст­ва,­та­спи­ра­ю­чись­на­прин­цип­ сво­бо­ди­ до­го­во­ру,­ ніхто­ не­ мо­же­ бу­ти­ зму­ше­ний­ до­ всту­пу­ в­ до­говірні­ пра­ вовідно­си­ни.­Але­в­той­же­час­до­говір­орен­ди­жит­ла­ з­ви­ку­пом­має­всі­оз­на­ки­ при­та­манні­публічно­му­до­го­во­ру,­тоб­то­підприємство­орен­до­да­вець­зо­бов’яза­не­ ук­ла­с­ти­до­говір­з­будь­якою­фізич­ною­осо­бою,­яка­до­ньо­го­звер­неть­ся,­на­од­на­ ко­вих­для­всіх­умо­вах­і­не­має­пра­ва­відмо­ви­ти­в­ук­ла­денні­до­го­во­ру­за­на­яв­ності­ мож­ли­вості­ук­ла­ден­ня­та­ко­го­до­го­во­ру.­От­же­од­но­знач­но­го­вис­нов­ку­в­цій­си­ту­ ації­зро­би­ти­не­мож­на,­то­му­це­пи­тан­ня­є­дис­кусійним­і­є­пред­ме­том­по­даль­шо­го­ на­уко­во­го­досліджен­ня. До­говір­орен­ди­жит­ла­з­ви­ку­пом­мо­же­ук­ла­да­тись­на­строк­до­30­років,­після­ чо­го,­ за­ умо­ви­ по­вної­ оп­ла­ти­ оренд­них­ пла­тежів,­ об’єкт­ орен­ди­ пе­ре­хо­дить­ у­ власність­орен­да­ря.­В­той­же­час,­пе­ред­ба­чається­і­до­ст­ро­ко­ве­по­га­шен­ня­оренд­ них­пла­тежів,­зі­спла­тою­яких­орен­дар­ав­то­ма­тич­но­стає­влас­ни­ком­орен­до­ва­но­го­ жит­ла. Пе­ре­ва­га­ дов­го­ст­ро­ко­вої­ орен­ди­ є­ оче­вид­ною.­ Чим­ більший­ строк­ орен­ди,­ тим­менші­орендні­пла­тежі.­Цілком­логічним­є­те,­що­пра­во­влас­ності­на­жит­ло­ мо­жуть­ на­бу­ва­ти­ і­ спад­коємці­ після­ смерті­ орен­да­ря,­ за­ умо­ви­ по­вної­ спла­ти­ оренд­них­ пла­тежів.­ Але­ спад­коємці­ мо­жуть­ і­ відмо­ви­тись­ від­ та­ко­го­ пра­ва.­ В­ та­ко­му­ви­пад­ку­до­говір­орен­ди­при­пи­няється,­а­орендні­пла­тежі­не­по­вер­та­ють­ся. От­же­до­говір­орен­ди­жит­ла­з­ви­ку­пом­є­до­ку­мен­том,­що­свідчить­про­пе­рехід­ пра­ва­влас­ності­на­не­ру­хо­ме­май­но­від­підприємства­орен­до­дав­ця­до­осо­би­орен­ да­ря­ з­ відкла­даль­ни­ми­ об­ста­ви­на­ми.­ Та­ки­ми­ об­ста­ви­на­ми­ є­ спла­та­ оренд­них­ пла­тежів­в­по­вно­му­розмірі,­що­засвідчується­ак­том,­який­є­невід’ємною­ча­с­ти­ ною­до­го­во­ру­орен­ди­жит­ла­з­ви­ку­пом. Орендні­пла­тежі­скла­да­ють­ся­з­пла­тежів­на­ви­куп­жит­ла­та­ви­на­го­ро­ди­(до­хо­ ду)­орен­до­дав­ця.­Розмір­оренд­них­пла­тежів­роз­ра­хо­вується­ви­хо­дя­чи­із­су­ми­пла­ тежів­на­ви­куп­жит­ла,­поділе­ної­на­кількість­ви­плат­та­збільше­ної­на­су­му­ви­на­ го­ро­ди­орен­до­дав­ця.­Ви­на­го­ро­да­орен­до­дав­ця­виз­на­чається­як­про­цент­на­став­ка­ від­пла­тежів­на­ви­куп­жит­ла­і­вста­нов­люється­сто­ро­на­ми­са­мостійно.­Ви­на­го­ро­да­ орен­до­дав­ця­ спла­чується­ за­ фак­тич­ний­ період­ орен­ди­ та­ не­ на­ра­хо­вується­ на­ су­му­пла­тежів­на­ви­куп­жит­ла,­що­по­га­ша­ють­ся­до­ст­ро­ко­во.­ Пи­тан­ня­про­мож­ливість­зміни­ви­куп­ної­вар­тості­об’єкту­про­тя­гом­терміну­дії­ до­го­во­ру­ за­ли­шається­ відкри­тим.­ Вста­нов­лен­ня­ про­цент­ної­ став­ки­ ви­на­го­ро­ди­ орен­до­дав­ця­від­пла­те­жу­за­ви­куп­жит­ла,­знач­но­зву­жує­мож­ли­вості­по­вста­нов­ лен­ню­фіксо­ва­ної­став­ки­ви­на­го­ро­ди­або­по­ її­по­чат­ко­во­му­от­ри­ман­ню­орен­до­ дав­цем­до­здійснен­ня­по­вно­го­ви­ку­пу­орен­да­рем5. Та­кож­обов’яз­ко­вою­умо­вою­да­но­го­до­го­во­ру­є­спла­та­орен­да­рем­по­чат­ко­во­го­ вне­ску,­розмір­яко­го­вста­нов­люється­сто­ро­на­ми­са­мостійно­і­вклю­чається­до­вар­ тості­жит­ла. До­волі­ по­зи­тив­ним­ мо­мен­том­ в­ до­го­ворі­ орен­ди­ жит­ла­ з­ ви­ку­пом,­ як­ для­ орен­до­дав­ця,­так­і­для­орен­да­ря,­є­фор­му­ван­ня­ре­зерв­но­го­фон­ду­не­пе­ред­ба­че­них­ ви­т­рат,­пов’яза­них­з­об­слу­го­ву­ван­ням­орен­да­ря.­Орен­дар­після­ук­ла­ден­ня­до­го­во­ 376 Держава і право • Випуск 49 377Юридичні і політичні науки ру­(а­са­ме­після­йо­го­дер­жав­ної­реєстрації)­зо­бов’яза­ний­пе­ре­ра­ху­ва­ти­ко­ш­ти,­що­ фор­му­ють­ ре­зерв­ний­ фонд,­ розмір­ яко­го­ не­ по­ви­нен­ пе­ре­ви­щу­ва­ти­ трьох­ відсотків­ від­ вар­тості­ жит­ла,­ на­ пер­со­наль­ний­ ра­ху­нок­ орен­до­дав­ця.­ У­ разі­ ви­ник­нен­ня­ за­бор­го­ва­ності­ по­ оп­латі­ жит­ло­во­ко­му­наль­них­ по­слуг,­ а­ та­кож­ в­ інших­ви­пад­ках,­ви­ключ­ний­пе­релік­яких­по­ви­нен­бу­ти­відо­б­ра­же­ний­в­до­го­ворі,­ на­при­клад­ здійснен­ня­ профілак­тич­но­го­ об­слу­го­ву­ван­ня­ або­ ре­монт­ ко­мунікаційних­ме­реж,­що­зна­хо­дять­ся­в­жит­ло­во­му­приміщенні,­орен­до­да­вець­ має­пра­во­ви­ко­ри­с­та­ти­ко­ш­ти­ре­зерв­но­го­фон­ду­для­по­крит­тя­за­зна­че­них­ви­т­рат.­ Не­ви­ко­ри­с­тані­ко­ш­ти­ре­зер­ву­за­ра­хо­ву­ють­ся­як­пла­тежі­орен­да­ря­на­ви­куп­жит­ ла.­То­му­ду­же­важ­ли­во­як­для­орен­до­дав­ця­так­і­для­орен­да­ря,­вра­ху­ва­ти­та­про­ пи­са­ти­в­до­го­ворі­всі­мож­ливі­ви­пад­ки­не­пе­ред­ба­че­них­ви­т­рат,­а­та­кож­мож­ливі­ про­ст­ро­чен­ня­ зо­бов’язань­ орен­да­ря­ по­ ут­ри­ман­ню­ жит­ла.­ В­ про­ти­леж­но­му­ ви­пад­ку,­при­не­вра­ху­ванні­цих­мо­ментів­в­до­го­ворі,­мо­же­при­зве­с­ти­до­ви­ко­ри­с­ тан­ня­коштів­ре­зерв­но­го­фон­ду­на­роз­суд­орен­до­дав­ця,­а­от­же­ і­до­фак­тич­но­го­ збільшен­ня­вар­тості­жит­ла­до­трьох­відсотків. Вар­то­за­зна­чи­ти,­що­ви­т­ра­ти­пов’язані­з­вчи­нен­ням­юри­дич­них­дій­по­оформ­ лен­ню­ до­го­во­ру­ орен­ди­ жит­ла­ з­ ви­ку­пом,­ а­ са­ме­ спла­та­ но­таріаль­них­ по­слуг,­ оформ­лен­ня­пра­ва­влас­ності,­дер­жав­на­реєстрація­об­тя­жень­не­ру­хо­мо­го­май­на,­а­ та­кож­мож­ливі­ стра­хові­пла­тежі,­не­ відно­сять­ся­до­ре­зерв­но­го­фон­ду­ і­ спла­чу­ ють­ся­орен­да­рем­са­мостійно­або­ком­пен­су­ють­ся­орен­до­дав­цю. Орен­дар­ має­ пра­во­ все­ли­ти­ в­ орен­до­ва­не­ приміщен­ня­ членів­ своєї­ сім'ї­ та­ інших­осіб­які­про­жи­ва­ють­ра­зом­із­ним,­а­та­кож­тим­ча­со­вих­меш­канців.­До­то­го­ ж­орен­дар­має­пра­во­за­реєстру­ва­ти­своє­місце­про­жи­ван­ня­а­та­кож­місце­про­жи­ ван­ня­членів­своєї­сім'ї­за­ад­ре­сою­орен­до­ва­но­го­приміщен­ня.­Спла­та­жит­ло­во­ ко­му­наль­них­по­слуг­за­орен­до­ва­не­жит­ло­ве­приміщен­ня­здійснюється­орен­да­рем­ са­мостійно­ на­ підставі­ ук­ла­де­них­ до­го­ворів­ з­ відповідни­ми­ спеціалізо­ва­ни­ми­ ор­ганізаціями.­При­чо­му­до­го­во­ри­про­на­дан­ня­ко­му­наль­них­по­слуг­ук­ла­да­ють­ся­ між­ орен­да­рем­ та­ спеціалізо­ва­ни­ми­ ор­ганізаціями­на­ підставі­ до­го­во­ру­ орен­ди­ жит­ла­з­пра­вом­ви­ку­пу,­який­є­до­ку­мен­том,­що­свідчить­про­пе­рехід­пра­ва­влас­ ності­з­відкла­даль­ни­ми­об­ста­ви­на­ми.­Орен­до­да­вець­має­пра­во­об­ла­ш­ту­ва­ти­орен­ до­ва­не­жит­ло­ве­приміщен­ня­за­вла­сним­ба­жан­ням­і­зо­бов’яза­ний­ви­ко­ри­с­то­ву­ва­ ти­жит­ло­тільки­для­про­жи­ван­ня.­Та­кож­орен­до­да­вець­зо­бов’яза­ний­здійсню­ва­ти­ профілак­тич­не­об­слу­го­ву­ван­ня­ко­мунікаційних­ме­реж,­що­зна­хо­дять­ся­в­жит­ло­ во­му­приміщенні,­про­во­ди­ти­по­точ­ний­та­капіталь­ний­ре­монт.­Пе­ре­об­лад­нан­ня­ та­пе­ре­пла­ну­ван­ня­орен­до­ва­но­го­жит­ла­мож­ли­ве­ли­ше­за­зго­дою­орен­до­дав­ця­та­ відповідно­до­ви­мог­чин­но­го­за­ко­но­дав­ст­ва. Цивільно­пра­во­ве­ре­гу­лю­ван­ня­орен­ди­жит­ла­ з­пра­вом­ви­ку­пу­не­ви­клю­чає­ мож­ли­вості­пе­ре­дачі­орен­до­ва­но­го­жит­ла­в­суб­орен­ду.­На­це­вка­зує­ч.6­ст.­810­1­ та­ст.­823­ЦК­Ук­раїни.­От­же­орен­дар­має­пра­во­пе­ре­да­ти­орен­до­ва­не­жит­ло­в­суб­ орен­ду­ іншій­ особі­ але­ за­ зго­дою­ орен­до­дав­ця,­ з­ усіма­ витіка­ю­чи­ ми­ з­ цьо­го­ наслідка­ми. Та­ким­чи­ном,­орен­да­жит­ла­з­пра­вом­ви­ку­пу­в­ціло­му­є­по­зи­тив­ним­за­ко­но­ дав­чим­но­во­вве­ден­ням­і­ре­аль­ною­мож­ливістю­ре­алізації­жит­ло­вих­прав­гро­ма­ дян.­Для­будівель­них­ком­паній,­які­ма­ють­ре­алізу­ва­ти­но­воз­бу­до­ва­не­жит­ло­орен­ да­жит­ла­з­пра­вом­ви­ку­пу­ста­не­аль­тер­на­ти­вою­іпо­теч­но­го­кре­ди­ту­ван­ня.­Та­кож­ орен­да­жит­ла­з­пра­вом­ви­ку­пу­мо­же­роз­гля­да­тись­як­інве­с­ту­ван­ня­коштів­і­но­вий­ вид­опе­рацій­на­рин­ку­не­ру­хо­мості.­То­му­да­ний­вид­до­го­во­ру­є­до­сить­ціка­вим­як­ з­ на­уко­вої,­ так­ і­ з­ прак­тич­ної­ точ­ки­ зо­ру­ і­ по­даль­ше­ йо­го­ досліджен­ня­ є­ 377Юридичні і політичні науки 378 Держава і право • Випуск 49 не­обхідним­для­усу­нен­ня­мож­ли­вих­не­по­ро­зумінь­у­прак­тич­но­му­за­сто­су­ванні. 1. Про за побіган ня впли­ву­світо­вої­фінан­со­вої­кри­зи­на­роз­ви­ток­будівель­ної­га­лузі­ та­жит­ло­во­го­будівництва:­За­кон­Ук­раїни­від­25­груд­ня­2008­р№­800­VI//­Відо­мості­Вер­ хов­ної­Ра­ди­Ук­раїни.­–­2009.­–­№19.­–­Ст.­257. 2. Цивільний ко декс Ук­раїни:­ста­ном­на­ 1­ве­рес­ня­ 2009­ р.­ –­ Х.:­ Одіссей,­ 2009.­ –423­ с.­ 3. По ря док орен­ди­ жит­ла­ з­ ви­ку­пом:­ Поста­но­ва­Кабіне­ту­Міністрів­Ук­раїни­від­25.03.2009р.­№274//­Офіційний­вісник­Ук­раї­ ни.­–­2009.­–­№­23.­–­Ст.754. 4.­До цен ко­Бе ло ус Н.­«Орен­да­з­пра­вом­ви­ку­пу:­пра­ви­ла­ гри».­–­Ре­жим­до­сту­пу:­//http://www.dom.2000.­com/ru/main/article/id/10099.­5. Там­же. 378 Держава і право • Випуск 49 Розділ 5. Цивільне, підприємницьке, господарське та трудове право І.П. Івашова. Особливості правового регулювання оренди житла з викупом

Схожі ресурси