Посвідчення договорів оренди
Розглядаються питання законодавчого регулювання та практичного застосування норм щодо посвідчення договорів оренди. Визначено основні проблеми, пов’язані з даними правовідносинами і запропоновано порядок їх вирішення....
Gespeichert in:
| Datum: | 2010 |
|---|---|
| 1. Verfasser: | |
| Format: | Artikel |
| Sprache: | Ukrainian |
| Veröffentlicht: |
Інститут держави і права ім. В.М. Корецького НАН України
2010
|
| Schriftenreihe: | Держава і право |
| Schlagworte: | |
| Online Zugang: | http://dspace.nbuv.gov.ua/handle/123456789/34318 |
| Tags: |
Tag hinzufügen
Keine Tags, Fügen Sie den ersten Tag hinzu!
|
| Назва журналу: | Digital Library of Periodicals of National Academy of Sciences of Ukraine |
| Zitieren: | Посвідчення договорів оренди / О.Б. Ольшанецька // Держава і право. — 2010. — Вип. 49. — С. 347-355. — Бібліогр.: 26 назв. — укp. |
Institution
Digital Library of Periodicals of National Academy of Sciences of Ukraine| id |
irk-123456789-34318 |
|---|---|
| record_format |
dspace |
| spelling |
irk-123456789-343182012-06-02T12:14:49Z Посвідчення договорів оренди Ольшанецька, О.Б. Цивільне, підприємницьке, господарське та трудове право Розглядаються питання законодавчого регулювання та практичного застосування норм щодо посвідчення договорів оренди. Визначено основні проблеми, пов’язані з даними правовідносинами і запропоновано порядок їх вирішення. Рассмотрены вопросы законодательного регулирования и практического применения норм при удостоверении договоров аренды. Определены основные проблемы, связанные с данными правоотношениями и предложен порядок их разрешения. The article examines the legal regulation and practical application of standards for certification of contracts of rent. The main problem associated with this legal relationship and proposed order to solve them defined. 2010 Article Посвідчення договорів оренди / О.Б. Ольшанецька // Держава і право. — 2010. — Вип. 49. — С. 347-355. — Бібліогр.: 26 назв. — укp. 1563-3349 http://dspace.nbuv.gov.ua/handle/123456789/34318 uk Держава і право Інститут держави і права ім. В.М. Корецького НАН України |
| institution |
Digital Library of Periodicals of National Academy of Sciences of Ukraine |
| collection |
DSpace DC |
| language |
Ukrainian |
| topic |
Цивільне, підприємницьке, господарське та трудове право Цивільне, підприємницьке, господарське та трудове право |
| spellingShingle |
Цивільне, підприємницьке, господарське та трудове право Цивільне, підприємницьке, господарське та трудове право Ольшанецька, О.Б. Посвідчення договорів оренди Держава і право |
| description |
Розглядаються питання законодавчого регулювання та практичного застосування норм щодо посвідчення договорів оренди. Визначено основні проблеми, пов’язані з даними правовідносинами і запропоновано порядок їх вирішення. |
| format |
Article |
| author |
Ольшанецька, О.Б. |
| author_facet |
Ольшанецька, О.Б. |
| author_sort |
Ольшанецька, О.Б. |
| title |
Посвідчення договорів оренди |
| title_short |
Посвідчення договорів оренди |
| title_full |
Посвідчення договорів оренди |
| title_fullStr |
Посвідчення договорів оренди |
| title_full_unstemmed |
Посвідчення договорів оренди |
| title_sort |
посвідчення договорів оренди |
| publisher |
Інститут держави і права ім. В.М. Корецького НАН України |
| publishDate |
2010 |
| topic_facet |
Цивільне, підприємницьке, господарське та трудове право |
| url |
http://dspace.nbuv.gov.ua/handle/123456789/34318 |
| citation_txt |
Посвідчення договорів оренди / О.Б. Ольшанецька // Держава і право. — 2010. — Вип. 49. — С. 347-355. — Бібліогр.: 26 назв. — укp. |
| series |
Держава і право |
| work_keys_str_mv |
AT olʹšanecʹkaob posvídčennâdogovorívorendi |
| first_indexed |
2025-07-03T15:19:02Z |
| last_indexed |
2025-07-03T15:19:02Z |
| _version_ |
1836639524806983680 |
| fulltext |
347Юридичні і політичні науки
О.Б. ОЛЬШАНЕЦЬКА. ПОСВІДЧЕННЯ ДОГОВОРІВ ОРЕНДИ
Роз гля да ють ся пи тан ня за ко но дав чо го ре гу лю ван ня та прак тич но го за сто су ван ня
норм що до посвідчен ня до го ворів орен ди. Виз на че но ос новні про бле ми, пов’язані з да ни
ми пра вовідно си на ми і за про по но ва но по ря док їх вирішен ня.
Ключовіслова: но таріат, до говір, орен да май на.
Рас смо т ре ны во про сы за ко но да тель но го ре гу ли ро ва ния и прак ти че с ко го при ме не
ния норм при удо с то ве ре нии до го во ров арен ды. Оп ре де ле ны ос нов ные про бле мы, свя
зан ные с дан ны ми пра во от но ше ни я ми и пред ло жен по ря док их раз ре ше ния.
Ключевыеслова: но та ри ат, до го вор, арен да иму ще ст ва.
The article examines the legal regulation and practical application of standards for cer
tification of contracts of rent. The main problem associated with this legal relationship and
proposed order to solve them defined.
Keywords: notary, contract, property rent.
Договір найму (оренди) є одним із найстаріших видів договорів, які відомі
людству.Вінобумовлюєнайбільштиповівідносинищодопереходумайнавтим
часовеоплатнекористування.Однимізінструментівгарантіївиконаннядоговору
оренди єйогонотаріальнепосвідчення.Активне застосуванняорендинапрак
тиці,різноманітністьоб’єктіворенди,постійневнесення зміндо законодавства
потребуютьздійсненняаналізупосвідченнядоговоріворенди.
Вартозазначити,щодеякіпроблемиукладаннядоговоріворендибулипред
метомдослідженьнарівнідисертаційтакихвітчизнянихавторів, як: І.В.Бор
щевський, А. Г. Брунь, Е. В. Вакулович, Л. С. Васильченко, Я. В. Гуляк,
М. В. Мороз, В. В. Мусієнко, О. С. Омельчук, Ю. О. Серебрякова та інших.
Окремі питання досліджуваної теми розглядались рядом вітчизняних юристів,
середякихД.В.Боброва,О.В.Дзера,Є.В.Козаренко,В.М.Косенко,В.М.Кос
сак,Н.С.Кузнєцова,І.М.Кучеренко,В.В.Луць,О.А.Підопригора,М.М.Сібільов,
І.В.СпасібоФатєєва,В.М.Стешенко,Є.І.Фурса,С.Я.Фурса,Я.М.Шевченко,
Ю.С.Шемшученко,В.С.Щербина.Вивченнюданоїпроблемиприділилисвою
увагу такі зарубіжні вчені, як:Ю. Г. Басін, Є. В. Богданов,М. І. Брагінський,
В.В.Вітрянський,В.П.Грибанов,О.Г.Калпін,О.С.Іоффе,О.О.Красавчиков,
П. В. Крашенінніков, Т. А. Потапенкова,Ю. К. Толстой. Однак комплексного
дослідженняпосвідченнядоговоріворендинездійснювалося.Крімтого,підґрун
тям більшості досліджень згаданих авторів був законодавчий і фактичний
матеріал інших часів. Дана ситуація свідчить, на нашу думку, про недостатню
вивченістьпроблематики,пов’язаноїізпосвідченнямдоговоріворенди.Томуна
данийчасзверненнядоцієїтемиєактуальнимісвоєчасним.
Договір найму (оренди) майна у фізичних осіб підлягає нотаріальному
посвідченнюлишеувипадках,колитакепосвідченняпередбаченочиннимзако
нодавствомУкраїни(ч.3ст.774,ч.2ст.793,ч.2ст.799,ч.2ст.811Цивільного
кодексуУкраїни,абзац«б»пп.9.1.4п.9.1ст.9ЗаконуУкраїни«Проподатокз
доходів фізичних осіб») або коли того вимагає сторона договору (ч. 4 ст. 209
ЦивільногокодексуУкраїни,ч.6 ст.8,ч.1 ст.14ЗаконуУкраїни«Прооренду
землі»).
347Юридичні і політичні науки
© ОЛЬ ША НЕЦЬ КА Оль га Бо рисівна – аспірантка Інституту держави і права
ім.В.М.КорецькогоНАНУкраїни
348 Держава і право • Випуск 49
Законодавець,запроваджуючиобов’язковенотаріальнепосвідченнядоговорів
оренди землі, виходив з особливої важливості правильного оформлення
взаємовідносинміжсторонамитакихугод.Оскількиперевірка змістудоговору
нотаріусомслужитьгарантієютого,щовінвідповідаєвимогамзакону,товикори
станняможливостінотаріальногопосвідченняєцілкомвиправданим.
ЦивільнийкодексУкраїнськоїРСРвід18липня1963р.(бувчиннимдо1січня
2004р.)передбачавобов’язковунотаріальнуформудоговорулишеувипадках,
зазначенихузаконі.ДлямайновогонаймуданийКодекстакоївимогинепередба
чав(ст.257)1.
Якщоговоритипродоговориорендиземельнихділянок,тост.169Земельно
гокодексуУкраїнськоїРСРвід8липня1970р.(бувчиннимдо1січня1992р.)
визначала,щоорендаземельнихділяноктаіншіугоди,яківпрямійабоприхо
ванійформіпорушуютьправодержавноївласностіназемлю,–недійсні2.Земель
нийкодексУкраїнивід18грудня1990р.(бувчиннимдо1січня2002р.)питання
формидоговоруорендиземліневрегулював.Протест.8визначала,що«відноси
нищодоорендиземлірегулюютьсяцимКодексомтаіншимиактамизаконодав
стваУкраїнськоїРСР»3.НоважредакціяцьогоКодексу,затверджена13березня
1992р.,вст.24передбачала,що«формадоговоруіпорядокйогореєстраціївста
новлюютьсяКабінетомМіністрівУкраїни»4.Виконавцювимогупарламент,який
6жовтня1998р.ухваливЗаконУкраїни«Проорендуземлі»,вч.1ст.13почат
ковоїредакціїякогойшлося,що«договірорендиземельноїділянкиукладаєтьсяв
письмовійформі»,авч.3,що«договірорендиземельноїділянкипосвідчується
нотаріально»5. Однак Законом України «Про внесення змін до ст. 13 Закону
України«Проорендуземлі»»від7березня2002р.ч.3цієїстаттібулавикладена
вновійредакції:«Договірорендиземельноїділянкипосвідчуєтьсянотаріальноза
їїмісцезнаходженням:настрокдо5років–забажаннямоднієїізсторіндоговору;
настрокбільше5років–вобов’язковомупорядку»6.Аз2жовтня2003р.ст.14
передбачаєнотаріальнепосвідченнядоговоруорендиземлізабажаннямоднієїіз
сторін7.Аналогічнеположенняміститьсяівабзаці1п.118Інструкціїпропоря
доквчиненнянотаріальнихдійнотаріусамиУкраїни8.
Загальновідомо, що 1 січня 2004 р. набув чинності Господарський кодекс
України,якийуч.1ст.290встановив:«Відносини,пов’язанізорендоюземліяк
засобувиробництва,регулюютьсяЗемельнимкодексомУкраїнитаіншимизако
нами».Доостанніх,безперечно,належитьЗаконУкраїни«Проорендуземлі»,а
сам Господарський кодекс України – ні. Це зрозуміло із ст. 4 Господарського
кодексуУкраїни,вякіййдеться,щоземельнівідносининеєпредметомрегулю
ванняданогоКодексу9.Натомістьуч.2ст.290ГосподарськогокодексуУкраїни
наголошувалося,що«орендаземельноїділянкибездоговору,укладеноговпись
мовійформі,посвідченогонотаріальнотазареєстрованоговустановленомузако
номпорядку,недопускається».Отже,до9липня2009р.,асамедонабуттячин
ностіЗакономУкраїни«ПровнесеннязміндодеякихзаконодавчихактівУкраї
ни», який виключив ст. 290 Господарського кодексу України існувала правова
колізія,асамецястаттясуперечиласт.14ЗаконуУкраїни«Проорендуземлі»10.
Такимчином,булоусуненосуперечностівГосподарськомукодексіУкраїнищодо
встановлення вимоги про обов’язковість нотаріального посвідчення договорів
орендиземлііпринципіввизначеннярозміруплатизакористуванняземельною
ділянкою, яка є сферою регуляції спеціального законодавства, – Земельного
кодексуУкраїнитаЗаконуУкраїни«Проорендуземлі».Протеможнабулозали
348 Держава і право • Випуск 49
349Юридичні і політичні науки
шитич.1ст.290ГосподарськогокодексуУкраїни,томущоосновоюдляоренди
землієдоговірпроорендуземлі,анейогонотаріальнепосвідчення.
ЗаконУкраїни«Проподатокздоходівфізичнихосіб»,доприйняттязгаданого
ЗаконуУкраїни«ПровнесеннязміндодеякихзаконодавчихактівУкраїни»,теж
вимагавнотаріальногопосвідченнядоговоріворендиземлі (абзац«б»пп.9.1.4
п.9.1ст.9).Наданийчасцянормавизначає,щодоговірорендинерухомогомай
на підлягає нотаріальному посвідченню у випадках, передбачених законом.
Однак законодавець з фіскальною метою вирішив залишити положення, що
нотаріус зобов’язаний надіслати інформацію про такий договір податковому
органузаосновниммісцемпроживанняплатникаподатку–орендодавця».Вразі
порушення цієїформичи способунотаріус несе відповідальність, встановлену
закономзапорушенняпорядкучистроківнаданняподатковоїзвітності11.
На нашу думку, для короткострокового договору оренди земельної ділянки
достатньолишейогодержавноїреєстрації. Запосвідченнядоговорустягується
0,01відсотоквідгрошовоїоцінкиземельноїділянки,томудляособи,якаукладає
короткостроковий договір оренди економічно невигідно його нотаріально
посвідчувати,тимбільше,щодоговірнабираєчинностізмоментуйогодержавної
реєстрації.
Проте, враховуючи особливе значення землі, визначене ст. 14 Конституції
України, а також те,щодоговір оренди земельної ділянкиможе укладатисьна
періоддо50тироків,дляреалізаціїмеханізмузахиступравсторінізабезпечення
дотриманнявимогзаконодавстваприукладаннідовгостроковихдоговоріворенди
земельнихділяноксторониповинніподбатипронотаріальнепосвідченнятаких
договорівінеекономитинасплатідержавногомита.Необхідновказатипереваги,
які дає нотаріальне посвідчення орендодавцю та орендарю: посвідчений
нотаріально договір складніше визнати недійсним; існує можливість у деяких
випадкахскористатисяінститутомвиконавчихнаписівнотаріуса,замістьзначно
довшоїсудовоїпроцедури.Томущозатакимнаписомзаборгованістьзорендної
платизакористуваннядержавнимікомунальниммайномможебутистягненаз
боржникавбезспірномупорядку,минаючисуд12.
Якщо договір, обов’язковість нотаріального посвідчення якого передбачена
законодавством,нотаріусомнепосвідчений,товінможебутивизнанимнедійсним
(ч.1ст.220ЦивільногокодексуУкраїни),причомусудовогорішеннядляцьогоне
потрібно.Алеувипадку,якщосторонидомовилисящодовсіхістотнихумовдого
вору,щопідтверджуєтьсяписьмовимидоказами,iвідбулосяповнеабочасткове
йоговиконання,алеодназісторінухилиласявіднотаріальногопосвідченнятако
годоговору,тосудможевизнатийогодійсним(ч.2ст.220Цивільногокодексу
України).Івцьомуразіподальшенотаріальнепосвідченнядоговорунепотрібне.
Законодавцевінеобхіднозвернутиувагунате,щоціположеннядозволяютьухи
лятисявіднотаріальногопосвідченнятасплатидержавногомита.
Теоретично існує можливість уникнення нотаріального посвідчення дого
ворів оренди і шляхом укладання договорів, обов’язковість нотаріального
посвідченняякихзалежитьвідтермінуїхдії,навизначенийтермінзподальшим
його переукладанням. Проте дане укладання договору оренди за відсутності
довірливихвідносинміжсторонамиможезагрожуватиїмнегативниминаслідка
ми.Зокрема,наймачможеотриматиприукладанніновогодоговорубільшобтяж
ливідлясебеумовидоговору(збільшенняорендноїплатитощо)абовзагаліможе
втратити першочергове право на його фактичне продовження. А наймодавець
349Юридичні і політичні науки
350 Держава і право • Випуск 49
втрачаєможливістьремонтувативласнемайно, здане воренду, адженаймачеві
стаєекономічноневигіднимвкладатикоштивкороткостроковіпроектитощо.
Слідакцентуватиувагунадеякуособливість,щовипливаєзфактунотаріаль
ногопосвідченнядоговору,зокрема,ідоговоруорендиземельноїділянки.Хоча
ч.4ст.639ЦивільногокодексуУкраїнипередбачає,що:«Якщосторонидомови
лисяпронотаріальнепосвідченнядоговору,щодоякогозакономневимагається
нотаріальнепосвідчення,такийдоговірєукладенимзмоментуйогонотаріально
гопосвідчення»,однаквідповіднодост.18ЗаконуУкраїни«Проорендуземлі»,
такийдоговірнабуваєчинностілишепісляйогодержавноїреєстрації,яказгідно
зПорядкомдержавноїреєстраціїдоговоріворендиземлієофіційнимвизнанням
і підтвердженням державою факту виникнення або припинення права оренди
земельних ділянок і проводиться виконавчим комітетом сільської, селищної та
міської ради, Київською та Севастопольською міськими державними
адміністраціямизамісцемрозташуванняземельноїділянки13.Доречі,вп.7зга
даногоПорядкувизначено,щодоговірорендивідповіднодозаконодавствапови
ненбутинотаріальнопосвідченим,тобтонаданийчасцеположеннясуперечить
ч.1ст.14ЗаконуУкраїни«Проорендуземлі».
Вартозвернутиувагунадоситьзначнийперелікістотнихумов,зазначениху
ЗаконіУкраїни«Проорендуземлі»,щоповиннібутиобов’язкововказанівдого
воріорендиземлі,–аджевідсутністьхочабоднієїзнихєпідставоюдлявідмови
в державній реєстрації договору оренди, а також для визнання договору
недійснимвідповіднодозаконодавства.Але,звісно,цейперелікнеєвичерпним,
оскількизазгодоюсторінудоговоріможутьзазначатисяйіншіумови.Законодав
ствомтакожпередбаченийряддодатків,якімаютьбутиневід’ємноючастиною
договору оренди земельної ділянки. Отже, при посвідченні даних договорів
нотаріусамидопримірникадоговоруобов’язковоповиннідолучатисядокументи,
визначеніст.15ЗаконуУкраїни«Проорендуземлі».
Нотаріуси в ході посвідчення договорів оренди земельних ділянок іноді не
дотримуютьсяівимогст.18ЗаконуУкраїни«Проорендуземлі»,атакожп.120
Інструкції про порядок вчинення нотаріальних дій нотаріусами України щодо
роз’ясненнясторонамдоговорупронабраннянимчинностіпісляйогодержавної
реєстрації.
Впроцесівирішенняпитаньнотаріальногопосвідченнядоговоріворендислід
брати до уваги також офіційні тлумачення Міністерства юстиції України.
МіністерствоюстиціїУкраїнивЛисті«Стосовноорендинерухомогомайна»від
22січня2007р.№Ж2506919визначає,щовідносинистосовноорендикому
нальногомайнарегулюютьсяЗакономУкраїни«Проорендудержавноготакому
нального майна». Даним Законом не встановлено обов’язкового нотаріального
посвідченнядоговоріворендикомунальногомайна.Протедлявирішенняцього
питаннянеобхідновраховуватиположенняЦивільногокодексуУкраїни14.
Основні положення, що регулюють правовідносини за договором найму
(оренди) незалежно від статусу сторін договору, закладено у главах 58 «Найм
(оренда)»та59«Найм(оренда)житла»ЦивільногокодексуУкраїни.Приукла
данні договору найму (оренди) житла слід керуватися положеннями глави 59
Цивільного кодексу України «Найм (оренда) житла», які є спеціальнимищодо
положень глави 58 Цивільного кодексу України «Найм (оренда)» і стосуються
договорівнайму(оренди)приміщень,якімаютьчітковизначенецільовепризна
чення–дляпроживання.Узв’язку іззазначеним,додоговорівнаймужитлане
350 Держава і право • Випуск 49
351Юридичні і політичні науки
застосовуються положення ст. 793 та 794 Цивільного кодексу України щодо
необхідності обов’язкового нотаріального посвідчення та державної реєстрації
договору оренди, який укладається строком на три роки і більше. Зазначену
позицію також підтримує Державна податкова адміністрація у м. Києві, яка в
листі «Щодо оподаткування підприємницької діяльності із здавання в оренду
житловихприміщень»від4березня2005р.№2273/n/31045/127вказує,щоюри
дичніаспектиорендинежилихприміщеньрегламентуютьсяположеннямиглави
58 Цивільного кодексу України, а правовідносинищодо найму житла регулює
глава59 Цивільного кодексу України15. Нормами глави 59 Цивільного кодексу
України не передбачено обов’язкового нотаріального посвідчення договору
найму житла незалежно від строку його дії. Однак за правилом ч. 4 ст. 209
ЦивільногокодексуУкраїни,навимогуфізичноїабоюридичноїособибудьякий
правочинзаїїучастіможебутинотаріальнопосвідчений.
Договори найму (оренди) житла з викупом підлягають нотаріальному
посвідченнюіпосвідчуютьсянотаріусамизурахуваннямособливостей,встанов
ленихЦивільнимкодексомУкраїни,ЗакономУкраїни«Прозапобіганнявпливу
світової фінансової кризи на розвиток будівельної галузі та житлового
будівництва» таПорядкоморендижитла з викупом, затвердженимпостановою
КабінетуМіністрівУкраїнивід25березня2009р.№274.
Згідноізч.2ст.799ЦивільногокодексуУкраїни,абзацом7п.35Інструкції
пропорядоквчиненнянотаріальнихдійнотаріусамиУкраїнипідлягаєнотаріаль
номупосвідченнюідоговірнаймутранспортногозасобузаучастюфізичноїосо
би. П. 105 Інструкції про порядок вчинення нотаріальних дій нотаріусами
України визначено, що договір оренди транспортного засобу посвідчується
нотаріусаминезалежновідмісцяйогореєстраціїнавідмінувідпосвідченнядого
ворівнаймубудівлі, іншої капітальної споруди (їхокремихчастин), якепрова
диться за місцезнаходженням зазначеного майна16. На підставі ч. 3 ст. 631
ЦивільногокодексуУкраїнивнотаріальнопосвідченихдоговорахможназазнача
ти,щоумовидоговорузастосовуютьсяідовідносинміжсторонами,яківиникли
дойогоукладення.Вцихвипадкахслідвказуватидатуукладанняпервіснихдого
ворів, що не були посвідчені нотаріально. Це дозволить надати юридичної
обґрунтованостіпопереднімправовідносинамміжсторонамищодоорендитранс
портнихзасобів17.
Якщовимогащодонотаріальногопосвідченнядоговорутранспортногозасо
бу,деоднією ізсторінєфізичнаособа,невикликаєподвійноготлумачення,то
застосуванняданоївимогищодонотаріальногопосвідченнядоговорутранспорт
ногозасобу,деоднієюізсторінєфізичнаособа–підприємецьєнеоднозначною
іузв’язкузцимнапрактиціможутьвиникатиальтернативніваріантиукладання
такогоправочину.
Зметою вирішення даної ситуації необхідно проаналізувати законодавство,
судовупрактикутадумкинауковцівіпрактиків.Відповіднодоч.1ст.2Цивільно
гокодексуУкраїниучасникамицивільнихвідносинєфізичнітаюридичніособи.
Ст.50ЦивільногокодексуУкраїнипередбаченоправофізичноїособиназайняття
підприємницькою діяльністю, яку не заборонено законом. Таке право фізична
особамаєлишезанаявностіповноїцивільноїдієздатності.
ВідповіднодоЗаконуУкраїни«Продержавнуреєстраціююридичнихосібта
фізичнихосіб–підприємців»уфізичноїособивиникаєстатусфізичноїособи–
підприємця змоменту її державноїреєстрації таотримання свідоцтвапродер
351Юридичні і політичні науки
352 Держава і право • Випуск 49
жавнуреєстрацію18.
Ст. 51 Цивільного кодексу України надає право застосовувати до підпри
ємницької діяльності фізичних осіб нормативноправові акти, що регулюють
підприємницьку діяльність юридичних осіб, зокрема, Господарський кодекс
України. Тому фізична особа – підприємець у господарських відносинах бере
участьпершзавсеякпідприємець,реалізуючисвоюгосподарськукомпетенцію,
тобто сукупність господарських прав і обов’язків, а не як фізична особа,
відповідаючизасвоїмизобов’язаннямиусімсвоїммайном,наякевідповіднодо
закону може бути звернено стягнення (ч. 2 ст. 128 Господарського кодексу
України,ст.52ЦивільногокодексуУкраїни).Такожпідтвердженнямтотожності
юридичної та фізичної особи – підприємця є той факт, що фізична особа –
підприємець,отримуючиприбутокабовідздачітранспортногозасобуворенду,
абовідвикористаннявсвоїйгосподарськійдіяльностітранспортногозасобу,взя
тоговоренду,сплачуєподатоквпорядку,передбаченомуіншимизаконами,ане
ЗакономУкраїни«Проподатокздоходівфізичнихосіб»19.
Практикамизданогоприводувисловлюютьсярізнідумки.Зокрема,І.Телич
козазначила,що«зодногобоку,набуттястатусупідприємцянепозбавляєтаку
особустатусуфізичноїособи,азіншого–чинеповиннізастосовуватисядотакої
особи спеціальні норми?»20.Як зауваживВ.Мисечко, «суб’єктами господарю
вання є, зокрема, громадяни України, іноземці та особи без громадянства, які
здійснюють господарську діяльність та зареєстровані відповідно до закону як
підприємці.Особливості регулюваннямайновихвідносинсуб’єктів господарю
вання визначаються Господарським кодексом України. Тому фізична особа –
підприємецьугосподарськихвідносинахбереучастьпершзавсеякпідприємець,
анеякфізичнаособа»21.ПогоджуєтьсязнимтакожІ.Теличко.
Умови укладання договору оренди в сфері господарювання врегульовані
ст. 283,284ГосподарськогокодексуУкраїни, якими,навідмінувідч. 2 ст. 799
ЦивільногокодексуУкраїниневстановленівимогищодонотаріальногопосвідчен
нядоговоріворендитранспортнихзасобів.П.Барбулпереконаний,що:«увипад
ку дотримання зазначених норм договір найму (оренди) транспортного засобу
міжюридичноюособоютафізичноюособою–підприємцемнебудепідлягати
обов’язковому нотаріальному посвідченню»22. Такої ж думки дотримується і
ВищийгосподарськийсудУкраїни(постановаусправі№41/102від14вересня
2006р.):«угосподарськихвідносинахфізичніособи–підприємціберутьучасть
перш за все як підприємці, а не як фізичні особи… Положення ч. 2 ст. 799
Цивільного кодексу України не можуть бути застосовані щодо розглядуваного
договору оренди, оскільки правове регулювання підприємницької діяльності
юридичнихосібіфізичнихосіб–підприємців,вданомувипадку,єоднаковим.
Стосовнодоговоріворендитранспортнихзасобів,укладенихюридичнимиособа
ми, Цивільний кодексУкраїни та Господарський кодексУкраїни не вимагають
обов’язковогонотаріальногопосвідчення.Відтак,такийдоговірорендинепотре
буєобов’язковогонотаріальногопосвідчення»23.
Прийняттясудомвданомуконкретномувипадкусаметакогорішеннянеозна
чає,щовонобудепокладеневосновуаналогічних,однаквонодаєможливість
зрозуміти судову логіку, обґрунтування прийняття рішень у правовідносинах
даного виду.Як роз’яснивП. Барбул, «якщо укладання договору найму транс
портногозасобуздійснюєтьсявмежахпідприємницькоїдіяльностіфізичноїосо
би – підприємця за умови зазначення цього в договорі, то до даного договору
352 Держава і право • Випуск 49
353Юридичні і політичні науки
можназастосовуватиправилапроформудоговорунаймутранспортногозасобу
між юридичними особами, відповідно до ч. 1 ст. 799 Цивільного кодексу
України»24.
Отже, можна дійти висновку про можливість укладання договору найму
транспортного засобу, однією із сторін якого єфізична особа – підприємець, у
простій письмовій формі. Проте слід враховувати те,що у випадку укладання
договору в простій письмовій формі може виникнути ряд проблем: важко
зареєструватитранспортнийзасібуДержавнійавтомобільній інспекціїУкраїни
на основі такого договору; важко визнати за ініціативою податкових органів
данийдоговірнікчемнимтощо.
Розглянемотакожпитанняпосвідченнядоговоріворендиціліснихмайнових
комплексів.УвідповідьнаЛистФондудержавногомайнаУкраїнивід9квітня
2009 р. № 10254913 щодо надання роз’яснення стосовно нотаріального
посвідчення договорів оренди цілісних майнових комплексів Міністерство
юстиціїУкраїниповідомило,щовідповіднодоч. 1 ст. 209Цивільного кодексу
України правочин, вчинений у письмовій формі, підлягає нотаріальному
посвідченнюлишеувипадках,встановленихзакономабодомовленістюсторін.
Ч.2ст.793зазначеногоКодексувстановлено,щодоговірнаймубудівліабоіншої
капітальноїспоруди(їхокремоїчастини)строкомнатрирокиібільшепідлягає
нотаріальномупосвідченню. З оглядуна те,що складовими якцілісного, так і
єдиного майнового комплексу в переважній своїй більшості є будівлі та інші
капітальні споруди, а також враховуючи вимогу Цивільного кодексу України
щодообов’язковостінотаріальногопосвідченнядоговорунайму(оренди)таких
об’єктів, у випадку укладення даного договору оренди строком на три роки і
більшемаєбутибезумовнозастосованаст.793зазначеногоКодексу25.
Вказана позиція Міністерства юстиції України підтверджується, зокрема й
ПостановоюВищогогосподарськогосудуУкраїнивід10квітня2007р.усправі
№14/170пд06,уабзаці12якоїзробленовисновок,щодоговірорендицілісного
майнового комплексу підлягає нотаріальному посвідченню на підставі вимог
Цивільного кодексу України26. Одночасно вкажемо, що листи Міністерства
юстиціїУкраїниневстановлюютьнормправаімаютьлишеінформативнийхарак
тер.
Підсумовуючивикладене,можназазначити,щоналежноюнормативноправо
воюрегламентацієюслідвизнатинотаріальнепосвідченнялишедоговоріворен
диземельнихділянок.
Відносини,пов’язанізотриманням,користуваннямтарозпорядженнямжили
ми приміщеннями, регулюються значною кількістю нормативних актів, у тому
числіпідзаконних.Тому,длябільшзручногоорієнтуванняв сучасному законо
давствівиникаєнеобхідністьрозробленняметодологічнихзасад,щорегулюють
відносининайму(оренди)житла.
Виникають питання про доцільність нотаріального посвідчення договорів
орендитранспортнихзасобів,уякихстороноюєфізичнаособа–підприємець.
Хочатакідоговоризаучастюфізичнихосібпотребуютьнотаріальногопосвідчен
ня,однакздійснювананимипідприємницькадіяльністьнаближує їхдостатусу
юридичнихосіб,атомудозволяєзробитивинятокщодообов’язковостінотаріаль
ного посвідчення договорів оренди транспортних засобів, у яких стороною є
фізичнаособа–підприємець.
На нашу думку, додаткового дослідження потребують питання посвідчення
353Юридичні і політичні науки
354 Держава і право • Випуск 49
договорівнайму(оренди)житла,транспортнихзасобів.
1.Цивільний кодексУкраїнськоїРСРвід18.07.1963[Електроннийресурс]//Режим
доступу:http://zakon1.rada.gov.ua/cgibin/laws/main.cgi.2. Зе мель нийкодексУкраїнської
РСР від 08.07.1970 // Відомості Верховної Ради УРСР. – 1970. –№ 29. – Ст. 205. –
1991.– № 10. – Ст. 99 (редакція від 01.01.1992). 3. Зе мель ний кодекс України від
18.12.1990№561XII //ВідомостіВерховноїРадиУРСР.–1991. –№10. –Ст. 98. –
2002.–№ 3. –Ст. 27 (редакція від 01.01.2002).4. Про вне сен ня змін і доповнень до
ЗемельногокодексуУкраїнськоїРСР:ЗаконУкраїнивід13.03.1992№2196XII//Відо
мості Верховної Ради України. – 1992. –№ 25. – Ст. 354… 2002. –№ 3. – Ст. 27
(редакціявід01.01.2002).5. Про орен дуземлі:ЗаконУкраїнивід06.10.1998№161XIV
//ОфіційнийвісникУкраїни.–1998.–№42.–Ст.1…2009.–№51.–Ст.1725(редакція
від09.07.2009).6. Про вне сен нязміндостаті13ЗаконуУкраїни«Проорендуземлі»від
07.03.2002№3116III//ВідомостіВерховноїРадиУкраїни.–2002.–№32.–Ст.234.
7. Про орен ду землі: Закон України від 06.10.1998 № 161XIV // Офіційний вісник
України.–1998.–№42.–Ст.1…2009.–№51.–Ст.1725(редакціявід09.07.2009).
8. Про за твер д жен ня Інструкціїпропорядоквчиненнянотаріальнихдійнотаріусами
України:НаказМіністерстваюстиціїУкраїнивід03.03.2004№20/5//Офіційнийвісник
України.–2004.–№10.–Ст.639…2009.–№71.–Ст.2468(редакціявід25.09.2009).
9. Ко би лянсь кий В. Оренда землі: чи потрібно посвідчувати договір нотаріально? //
Юридичнагазета.–№1(85).–18січ.2007.–С.10–12.10. Про вне сен нязміндодеяких
законодавчих актів України: Закон України від 11.06.2009 № 1509VI // Офіційний
вісникУкраїни.–2009.–№51.–Ст.1725.11. Про за твер д жен нязразкаповідомлення
пронотаріальнепосвідченнядоговоруорендинерухомогомайна:ПостановаКабінету
МіністрівУкраїнивід29.10.2003№1692//ОфіційнийвісникУкраїни.–2003.–№45.–
Ст.2351;Про по да токздоходівфізичнихосіб:ЗаконУкраїнивід22.05.2003№889IV
//ОфіційнийвісникУкраїни.–2003.–№28.–Ст.1361…2009.–№59.–Ст.2065
(редакціявід05.08.2009).12. Про за твер д жен няперелікудокументів, заякимистяг
нення заборгованості провадиться у безспірному порядку на підставі виконавчих
написів нотаріусів: Постанова Кабінету Міністрів України від 29.06.1999 № 1172 //
ОфіційнийвісникУкраїни.–1999.–№26.–Ст.69.–2001.–№49.–Ст.2191(редакція
від 29.11.2001);Про орен ду державного та комунального майна : Закон України від
10.04.1992№2269XII//ВідомостіВерховноїРадиУкраїни.–1992.–№30.–Ст.416.–
2009.–№26.–Ст.329(редакціявід12.03.2009).13. Про за твер д жен няПроПорядку
державноїреєстраціїдоговоріворендиземлі:ПостановаКабінетуМіністрівУкраїнивід
25.12.1998№2073//ОфіційнийвісникУкраїни.–1999.–№52.–Ст.34;Про орен ду
землі:ЗаконУкраїнивід06.10.1998№161XIV//ОфіційнийвісникУкраїни.–1998.–
№42.–Ст.1…2009.–№51.–Ст.1725(редакціявід09.07.2009).14. Сто сов но оренди
нерухомогомайна:ЛистМіністерстваюстиціїУкраїнивід22.01.2007№Ж2506919//
Бізнес:законодавствотапрактика.–2007.–№10.–С.30.15. Фоміна К.Особливості
найму(оренди)житла//Правовийтиждень.–№12(85).–18берез.2008.–С.19–22.
16. Про за твер д жен няІнструкціїпропорядоквчиненнянотаріальнихдійнотаріусами
України:НаказМіністерстваюстиціїУкраїнивід03.03.2004№20/5//Офіційнийвісник
України.–2004.–№10.–Ст.639…2009.–№71.–Ст.2468(редакціявід25.09.2009).
17. Ми сеч ко В.Нотаріальнепосвідченнядоговорунаймутранспортногозасобузфізич
ноюособою–підприємцем[Електроннийресурс]//Режимдоступу:http://blog.liga.net/
user/misechko/article/1645.aspx.18. Про дер жав нуреєстраціююридичнихосібтафізич
нихосіб–підприємців:ЗаконУкраїнивід15.05.2003№755IV//ВідомостіВерховної
Ради України. – 2003. – № 31. – Ст. 263… 2009. – № 38. – Ст. 534 (редакція від
02.06.2009). 19. Ми сеч ко В. Нотаріальне посвідчення договору найму транспортного
засобу з фізичною особою – підприємцем [Електронний ресурс] // Режим доступу:
http://blog.liga.net/user/misechko/article/1645.aspx.20. Плю сы и ми ну сызаключениядого
вора аренды транспортного средства в простой письменной форме [Электронный
354 Держава і право • Випуск 49
355Юридичні і політичні науки
ресурс] // Режим доступа: http://www.misechko.com.ua/ua/publica
tions/3920090914135350.21. Ми сеч ко В.Цит.праця.22. Плю сы и ми ну сызаключе
ниядоговораарендытранспортногосредствавпростойписьменнойформе.23. Відмов
ле но упорушенніпровадженнязпереглядуухвалоюСудовоїпалатиугосподарських
справахВерховногоСудуУкраїнивід9листопада2006р.:ПостановаВищогогоспо
дарськогосудуусправі№41/102від14.09.2006[Електроннийресурс]//Режимдосту
пу:www.yurradnik.com.ua/news.php?action=attach&id=479.24. Плю сы и ми ну сызаклю
чениядоговораарендытранспортногосредствавпростойписьменнойформе.25. Щодо
нотаріального посвідчення договорів оренди цілісних майнових комплексів: Лист
МіністерстваюстиціїУкраїнивід02.06.2009№54150330919[Електроннийресурс]
// Режим доступу: http://search.ligazakon.ua/l_doc2.nsf/link1/ed_2009_06_02/MUS10817.
html. 26. Про виз нан ня договору недійсним: Постанова Вищого господарського суду
Україниусправі№14/170пд06від10.04.2007[Електроннийресурс]//Режимдоступу:
http://zakon1.rada.gov.ua/cgibin/laws/main.cgi.
355Юридичні і політичні науки
Розділ 5. Цивільне, підприємницьке, господарське та трудове право
О.Б. Ольшанецька. Посвідчення договорів оренди
|