Розробка механизму іпотечного кредитування в Україні
В статье рассмотрен механизм ипотечного кредитования, который способен решить социально-экономическую проблему. Предложена процедура ценообразования ипотечного кредита, учитывающая интересы всех участников ипотеки....
Збережено в:
| Дата: | 2004 |
|---|---|
| Автор: | |
| Формат: | Стаття |
| Мова: | Ukrainian |
| Опубліковано: |
Кримський науковий центр НАН України і МОН України
2004
|
| Назва видання: | Культура народов Причерноморья |
| Онлайн доступ: | http://dspace.nbuv.gov.ua/handle/123456789/36129 |
| Теги: |
Додати тег
Немає тегів, Будьте першим, хто поставить тег для цього запису!
|
| Назва журналу: | Digital Library of Periodicals of National Academy of Sciences of Ukraine |
| Цитувати: | Розробка механизму іпотечного кредитування в Україні / В.М. Ячменьова // Культура народов Причерноморья. — 2004. — № 55, Т. 3. — С. 69-73. — Бібліогр.: 4 назв. — укр. |
Репозитарії
Digital Library of Periodicals of National Academy of Sciences of Ukraine| id |
irk-123456789-36129 |
|---|---|
| record_format |
dspace |
| spelling |
irk-123456789-361292012-07-12T12:08:05Z Розробка механизму іпотечного кредитування в Україні Ячменьова, В.М. В статье рассмотрен механизм ипотечного кредитования, который способен решить социально-экономическую проблему. Предложена процедура ценообразования ипотечного кредита, учитывающая интересы всех участников ипотеки. У статті розглянуто механізм іпотечного кредитування, який здатен розв'язати соціально-економічну проблему. Запропонована процедура ціноутворення іпотечного кредиту, враховуючи інтереси всіх учасників іпотеки. The mechanism of the mortgage crediting is considered in the article. It is able to solve socio-economic problem. Procedure of mortgage credit pricing is offered. It takes into account interests of all participants of mortgage. 2004 Article Розробка механизму іпотечного кредитування в Україні / В.М. Ячменьова // Культура народов Причерноморья. — 2004. — № 55, Т. 3. — С. 69-73. — Бібліогр.: 4 назв. — укр. 1562-0808 http://dspace.nbuv.gov.ua/handle/123456789/36129 uk Культура народов Причерноморья Кримський науковий центр НАН України і МОН України |
| institution |
Digital Library of Periodicals of National Academy of Sciences of Ukraine |
| collection |
DSpace DC |
| language |
Ukrainian |
| description |
В статье рассмотрен механизм ипотечного кредитования, который способен решить социально-экономическую проблему. Предложена процедура ценообразования ипотечного кредита, учитывающая интересы всех участников ипотеки. |
| format |
Article |
| author |
Ячменьова, В.М. |
| spellingShingle |
Ячменьова, В.М. Розробка механизму іпотечного кредитування в Україні Культура народов Причерноморья |
| author_facet |
Ячменьова, В.М. |
| author_sort |
Ячменьова, В.М. |
| title |
Розробка механизму іпотечного кредитування в Україні |
| title_short |
Розробка механизму іпотечного кредитування в Україні |
| title_full |
Розробка механизму іпотечного кредитування в Україні |
| title_fullStr |
Розробка механизму іпотечного кредитування в Україні |
| title_full_unstemmed |
Розробка механизму іпотечного кредитування в Україні |
| title_sort |
розробка механизму іпотечного кредитування в україні |
| publisher |
Кримський науковий центр НАН України і МОН України |
| publishDate |
2004 |
| url |
http://dspace.nbuv.gov.ua/handle/123456789/36129 |
| citation_txt |
Розробка механизму іпотечного кредитування в Україні / В.М. Ячменьова // Культура народов Причерноморья. — 2004. — № 55, Т. 3. — С. 69-73. — Бібліогр.: 4 назв. — укр. |
| series |
Культура народов Причерноморья |
| work_keys_str_mv |
AT âčmenʹovavm rozrobkamehanizmuípotečnogokredituvannâvukraíní |
| first_indexed |
2025-07-03T17:38:13Z |
| last_indexed |
2025-07-03T17:38:13Z |
| _version_ |
1836648280738496512 |
| fulltext |
69
влияние различных факторов А.И.Гаврилову. Он рассматривал регион как экономическую систему,
имеющую внутреннюю и внешнюю среду, которые взаимодействуют между собой. Эти связи могут быть
как прямого, так и косвенного воздействия. Для качественной характеристики и оценки динамики измене-
ния внутренней среды А.И. Гаврилов предлагает анализировать следующие группы факторов, характери-
зующих [17, c. 208-211]: производственно-ресурсный потенциал региона; структуру регионального рынка;
кадровый потенциал региона; региональный бюджет; стратегию региона. Внешняя среда региона прямого
воздействия включает взаимосвязи с партнерами. Среда косвенного воздействия на регион может вклю-
чать следующие группы факторов влияния: общеполитические; научно-технические; природно-
экологические; демографические.
Анализ выше приведенных отечественных подходов к определению факторов функционирования ре-
гиона, показал, что подход, характерный для плановой экономики, должен быть дополнен блоком инсти-
туционально-экономических факторов, к числу которых следует относить: многообразие форм собствен-
ности, рыночная конъюнктура, инвестиционная политика, демонополизация экономики, потребительский
рынок, налоговая политика, государственная поддержка, финансовая политика государства, границы рын-
ка сбыта и т. д.
Выводы
Регион как социально-экономическая система подвержена влиянию системы разнонаправленных фак-
торов, которые могут быть разделены на 2 группы:
1) внутренние факторы – производственно-ресурсный потенциал, технико-экономические, демографиче-
ские и социально-экономические факторы;
2) внешние факторы – фактор рыночного механизма, фактор общественно-политического развития об-
щества, фактор экологической безопасности и институциональный фактор (стабильность законода-
тельной базы, налоговая политика, инвестиционно-инновационная политика государства, стратегия
развития и др.).
В этом случае классификация факторов функционирования региона, на наш взгляд, будет наиболее
полно отражать основные условия эффективного функционирования социально-экономического региона,
рассматривая его не как изолированное пространство, а как социально-экономическую систему с прису-
щими ей внутренними и внешними связями. При этом каждая из указанных групп внутренних и внешних
факторов функционирования региона должна характеризоваться, в свою очередь, обоснованной системой
показателей с учетом степени влияния каждой группы факторов на процесс функционирования системы.
И дальнейшие исследования связаны именно с оценкой влияния данных факторов на эффективность
функционирования региона.
Источники и литература
1. Колосовский Н.Н. Теория экономического районирования. – М.: Мысль, 1969. – 336 с.
2. Некрасов Н.Н. Региональная экономика. Теория, проблемы, методы.-2-е изд. – М.: Экономика, 1978. –
450с.
3. Баранский Н.Н. Научные принципы географии. – М.: Экономика, 1980. – 350 с.
4. Пробст А.Е. Региональная экономика и экономическая география. – Л., 1975. – 228 с.
5. Территориальная структура производственных комплексов / Под общ.ред. М.М. Паламарчука. – К.:
Наук. Думка, 1981. – 311с.
6. Пістун М.Д.Основи теорії суспільної географії: Навч.посiбник. – К. Вища шк., 1996. – 231 с.
7. Чумаченко Н.Г.Очерки по экономике региона.–К.:Наукова думка,1995.–339с.
8. Заставный Ф.Д. Географiя України. – Львiв: Свiт, 1990. – 360 с.
9. Долишний М.И. Социально-экономический потенциал региона. – К.: Наук.думка,1985. – 220 с.
10. Розміщення продуктивних сил України: Підручник / За ред. проф. Є.П. Качана. – К.: ВД “Юридична
книга”, 2001. – 552 с.
11. Граник Г.И. Размещение производительных сил. – М.: Знание,1977. – 64 с.
12. Экономическая география в СССР. История и современное развитие. – М.: Просвещение, 1965. – 664
с.
13. АлаевЭ.Б.Экономико-географическая терминология. – М.: Мысль,1977. – 300 с.
14. Розмiщення продуктивних сил: Пiдручник/ В.В. Ковалевський, О.Л. Михайлюк та iн. – 2-ге вид., випр.
i доп. – К.: Знання, 2000. – 546 с.
15. Региональная экономика. Под ред. Градова А.П., Кузина Б.И., Медникова М.Д., Соколицына А.С. –
СПб.: Питер, 2003. – 222 с.
16. Регiональне управлiння: Навч.посiб./ Л.М. Зайцева, С.М. Серьогiн, Н.Й. Конiщева, В.Э. Зайцев, Т.О.
Савостенко, I.Е. Польська, А.В. Чуйко, за наук. та заг.ред. док.екон.наук Л.М.Зайцевоi. – Д.: ДФ
УАДУ, 2000. – 240 с.
17. Гаврилов А.И. Региональная экономика и управление. – М.: Экзамен, 2003. – 326 с.
Ячменьова В.М
РОЗРОБКА МЕХАНИЗМУ ІПОТЕЧНОГО КРЕДИТУВАННЯ В УКРАЇНІ
Іпотечне кредитування досить міцно увійшло до економічного і господарського життя багатьох країн.
Ячменьова В.М
РОЗРОБКА МЕХАНИЗМУ ІПОТЕЧНОГО КРЕДИТУВАННЯ В УКРАЇНІ
70
Найпоширеніша сфера застосування іпотеки – іпотечне кредитування будівництва житла для населення,
яке складає один з найважливіших соціальних напрямків банківської справи в більшості розвинених країн
світу.
Актуальність розвитку іпотечного кредитування в Україні очевидна. В той час, коли держава не в змо-
зі розв'язати проблему житла громадян за рахунок бюджетних коштів виникає необхідність пошуку інших
шляхів. Одним з таких способів є іпотечне кредитування.
Вирішенню проблем іпотечного кредитування наділяється багато уваги у наукових роботах таких
вчених як: Довіденко І. У. [1], Іванов В. В. [2], Васюренко А. В. [3], Грінько Е. Л. [4], але проблема ціноут-
ворення іпотечних взаємовідносин розкрита недостатньо, тому звертається особлива увага на знецінення
фінансового потоку у довгостроковому періоді.
Цілю даної статі є розробка механізму ціноутворення іпотечного кредитування, та виявлення ступеня
впливу на нього рівня інфляції у державі.
Іпотечне кредитування – це сфера довгострокового вкладення капіталу і як будь-який механізм інвес-
тування, розрахований на тривалий період часу, стикається в Україні з головною проблемою – відсутністю
достатньої кількості фінансових ресурсів у населення і, як наслідок, в економіці і банківській системі. Та-
ким чином, банківські установи страждають від нестачі відносно вільних фінансових ресурсів, а тому ма-
ють обмежені можливості в наданні довгострокових іпотечних кредитів. Небажання банків вступати у
відносини іпотеки також пов'язане з відсутністю міцної законодавчої бази, яка могла б повною мірою ре-
гулювати сферу іпотечних відносин. Така ситуація характерна для нестабільної економіки, коли з одного
боку населення і юридичні особи недостатньо довіряють комерційним банкам, а з іншого боку банки, че-
рез важко прогнозовану ситуацію в економіці, не бажають вступати у відносини довгострокової іпотеки.
Для детальнішої оцінки ситуації можна розглянути певні моделі іпотечних відносин. Залежно від су-
б'єкта кредитування іпотечні позики на будівництво житла можна поділити на кредити, які надаються без-
посередньо власнику майбутнього житла, і кредити, які надаються підрядним організаціям.
У першому випадку, коли іпотечний кредит надається безпосередньо майбутнім власникам житла, ви-
никають двобічні відносини іпотеки між майбутнім власником і банком. У другому випадку виникають
трибічні відносини іпотеки між банківською установою, підрядником і майбутнім власником житла.
Найцікавішим в даному випадку другий варіант, тому що підрядник у своїй діяльності повинен орієн-
туватися на майбутнього покупця житла, повинен мати свою мережу продажу нерухомості.
Трибічні відносини іпотеки можуть бути побудовані на основі наступних моделей:
1. Кредитор надає іпотечний кредит підрядчику, погашення якого здійснюють майбутні власники, для
цього складаються додаткові угоди між майбутніми власниками і банком. В даному випадку частина кош-
тів, які поступають від майбутніх власників, акумулюються на окремому розрахунковому рахунку підряд-
чика і складають його прибуток.
2. Кредитор надає іпотечний кредит підряднику, а підрядник самостійно встановлює іпотечні відноси-
ни з майбутніми власниками. При цьому власник здійснює виплати по кредиту підряднику, а підрядник
здійснює погашення іпотечного кредиту з одержаної суми за вирахуванням своєї норми прибутку. Цей
спосіб більш вигідний для підрядника, оскільки він в праві скорочувати терміни надання кредитів власни-
кам, що дає можливість підрядчику формувати вільні грошові кошти і використовувати їх в своїй діяльно-
сті.
На рис. 1 надана двоконтурна модель формування договірних і фінансових відносин між учасниками
трибічної іпотеки.
На базі запропонованої моделі виведемо формулу для розрахунку ціни іпотечного кредиту для кожно-
го з учасників за його фінансовими зобов'язаннями:
Для банку:
... встіібанкі aSSЦ ⋅+=
(1.1)
де Ці.банк.- ціна іпотечного кредиту для банку;
Sі- сума іпотечного кредиту;
аст.в- страховий внесок, %.
Ціна іпотечного кредиту для підрядника:
обігзаівстікіііпіді tSaStSSЦ ....... ⋅+⋅+⋅+=
(1.2)
де Ці.під - ціна іпотечного кредиту для підрядчика;
tі.к - відсоток по кредиту, %;
tза.обіг - відсоток за вилучення грошей з обороту, %;
Ціна іпотечного кредиту для власника житла складе:
прибнормаіобігзаівстікііівлі tStSaStSSЦ ⋅+⋅+⋅+⋅+= ......... (1.3)
де Ці.вл.- ціна іпотечного кредиту для власника житла;
tнорма приб. – норма прибутку підрядника, %.
Таким чином, іпотечний кредит має три рівня цін, які формуються на підставі умов іпотеки для кож-
ного учасника. Подивимося, як це виглядатиме на практиці.
На будівництво п'ятдесятиквартирного житлового будинку, за замовленням мерії, необхідно два міль-
йони гривень. Фінансування здійснюватиметься на основі іпотечного кредитування підрядчика.
71
Умови іпотеки наступні:
Вартість проекту (сума іпотечного кредиту) - 2000 тис. грн.,
Відсоток по іпотечному кредиту - 10%,
Страховий внесок - 10% від суми кредиту,
Відсоток за вилучення грошей з обігу - 2,5% від суми кредиту,
Норма прибутку для підрядчика - 25%, від вартості проекту.
Термін надання іпотечного кредиту підряднику - 15 років,
Термін надання іпотечного кредиту власнику житла - 13 років.
Початок будівництва 2004 рік, термін будівництва 2 року.
Погашення іпотечного кредиту починається з 2006 року.
Дисконтна ставка - 15%
Рівень інфляції - 7% в рік.
Розрахунок стартової ціни іпотечного кредиту надано в таблиці 1.
Таким чином, ціна іпотечного кредиту для кожного учасника індивідуальна.
Враховуючи те, що повернення грошових коштів по іпотечному кредиту здійснюватиметься за трива-
лий період часу (12-15 років) Чистий фінансовий потік за період повернення кредиту банку виглядатиме
так, як показано в табл. 2. Розрахунок чистого фінансового потоку для кредитної установи здійснювати-
меться за класичною формулою, скоригованою по інфляційному коефіцієнту .
Таблиця 1. Стартова ціна іпотечного кредиту, тис. грн.
Фінансові потоки Кредитна установа Підрядна організація Власник житла
Розмір іпотечного кредиту 2000 2000 2000
Сума відсотка по кредиту 200 200
Сума страхового внеску 200 200 200
Сума відсотка за вилучення грошей з
обігу 50 50
Сума норми прибутку підрядника 500
Ціна іпотечного кредиту 2200 2450 2950
∑∑ +⋅++
=
+
⋅
+
=
n
nk 1
n
б. і.
n
1
n
б. і.
б. k)krr(1
Ц
)1(
1
r)(1
ЦЧФП
, (1.4)
Враховуючи те, що у знаменнику добуток (r*k)<<1 багато менший за одиницю, мі його у розрахунках
враховувати не будемо. Тоді формула 1.4 буде виглядати так:
∑ ++
=
n
1
n
б. і.
б. k)r(1
ЦЧФП
,
де ЧФПб. – чистий фінансовий потік для банку;
r – ставка дисконтування;
n – період повернення іпотечного кредиту;
k – рівень інфляції.
Таблиця 2. Чистий фінансовий потік з повернення іпотечного кредиту банку підрядником
Роки Sі Sі*tі.к Sі*aст.в. Sі*tза.обіг.
Дисконтний
множник ЧФП
Умова 2000 200 200 50
2004 200 200,00
2005 200 200,00
2006 153,84 184,62 15,38 3,85 0,82 293,19
2007 153,84 169,23 15,38 3,85 0,67 229,98
2008 153,84 153,85 15,38 3,85 0,55 180,04
2009 153,84 138,46 15,38 3,85 0,45 140,63
2010 153,84 123,08 15,38 3,85 0,37 109,58
2011 153,84 107,70 15,38 3,85 0,30 85,15
2012 153,84 92,31 15,38 3,85 0,25 65,97
Ячменьова В.М
РОЗРОБКА МЕХАНИЗМУ ІПОТЕЧНОГО КРЕДИТУВАННЯ В УКРАЇНІ
72
2013 153,84 76,93 15,38 3,85 0,20 50,94
2014 153,84 61,54 15,38 3,85 0,17 39,18
2015 153,84 46,16 15,38 3,85 0,14 30,01
2016 153,84 30,78 15,38 3,85 0,11 22,87
2017 153,84 15,39 15,38 3,85 0,09 17,33
2018 153,84 0,01 15,38 3,85 0,08 13,05
Сума надходжень до банку 1677,92
Чистий фінансовий потік для власника житла з повернення іпотеки через підрядчика виглядатиме як
наведено у табл.3.
Аналіз проведених розрахунків показав, що чистий фінансовий потік по поверненню іпотечного кре-
диту банку менше ніж ціна іпотечного кредиту майже в півтора рази, це пов'язано з істотним знеціненням
грошових коштів в довгостроковому періоді. При цьому грошові кошти, які беруть участь в обороті, мо-
жуть мати приріст за такий же період більш ніж в п'ять разів, тому комерційним банкам невигідно надава-
ти довгострокові іпотечні кредити.
Проблема розвитку іпотечного кредитування повинна вирішуватися на державному рівні, починаючи
із законодавчої бази, яка регламентуватиме і договірні і фінансові взаємостосунки між учасниками іпоте-
ки.
Таблиця 3. Чистий фінансовий потік з повернення іпотечного кредиту банку через підрядчика
Роки Sі Sі*tі.к Sі*aст.в. Sі*tза.обіг Sі*tнорма пріб.
Дисконтний
множник ЧФП
Умова 2000 200 200 50 500
2004 200 200,00
2005 200 200,00
2006 153,84 184,62 15,38 3,85 38,46 0,82 324,71
2007 153,84 169,23 15,38 3,85 38,46 0,67 255,82
2008 153,84 153,85 15,38 3,85 38,46 0,55 201,22
2009 153,84 138,46 15,38 3,85 38,46 0,45 157,99
2010 153,84 123,08 15,38 3,85 38,46 0,37 123,81
2011 153,84 107,70 15,38 3,85 38,46 0,30 96,81
2012 153,84 92,31 15,38 3,85 38,46 0,25 75,53
2013 153,84 76,93 15,38 3,85 38,46 0,20 58,78
2014 153,84 61,54 15,38 3,85 38,46 0,17 45,61
2015 153,84 46,16 15,38 3,85 38,46 0,14 35,28
2016 153,84 30,78 15,38 3,85 38,46 0,11 27,19
2017 153,84 15,39 15,38 3,85 38,46 0,09 20,87
2018 153,84 0,01 15,38 3,85 38,46 0,08 15,95
Сума надходжень підряднику 1839,57
Привабливими для банків іпотечні операцій можуть стати у випадку якщо державою буде розроблена
функціональна система пільгового оподаткування іпотечної діяльності. Система пільг, вживана до іпотеч-
ного фонду, дозволить компенсувати витрати, пов'язані з вилученням грошових коштів з обігу, а так само
послабити податковий тягар.
Створення державного іпотечного банку може значно прискорити процес формування іпотечного ри-
нку. Це обумовлено тим, що, по-перше, на сьогоднішній день банківська система слабо адаптована до про-
блем довгострокового і пільгового кредитування, а, по-друге, не орієнтовані на вирішення проблем,
пов'язаних з розвитком іпотеки, і фахівці, що працюють на ринку нерухомості – ріелтери, оцінювачі та ін.
Проте, створення подібної державної установи виявляється вельми проблематичним, зокрема у зв'язку з
дефіцитом грошових коштів в бюджеті країни, які могли б бути використані для формування його капіта-
лу. Державна влада, проте, може виступати гарантом по кредитах, гарантуючи повернення 20-30% суми у
разі неплатоспроможності позичальника. За державною гарантованою підтримкою можна було б залучити
до іпотечного кредитування недержавний пенсійний фонд.
Іпотечне кредитування допоможе розв'язати соціальні проблеми держави, пов'язані із забезпеченням
житлом населення, а також дозволить привернути значні додаткові засоби громадян у банківську систему.
73
Рис. 1. Двоконтурна модель договірних і фінансових відносин між учасниками іпотеки.
Зв'язки договірних відносин між учасниками іпотеки:
1. Заяви від приватних осіб на будівництво об'єкту.
2. Укладення договору підряду на будівництво об’єкту.
3. Укладення договору з банком на отримання іпотечного кредиту.
4. Укладення контракту на страховку іпотечного кредиту.
5. Надання гарантійних зобов’язань з боку замовника.
12. Укладення договорів.
19. Оформлення ордерів.
Формування вихідних фінансових потоків по виконанню трибічного договору іпотеки:
Фінансові зобов'язання для банківської установи:
6. Надання іпотечного кредиту (ціна кредиту).
7. Оплата страховки по іпотечному кредиту.
Фінансові зобов'язання для підрядника:
8. Виплата суми кредиту.
9. Виплата відсотка по кредиту.
10. Виплата страхового внеску.
11. Виплата відсотка за вилучення грошових коштів з обігу.
18. Передача об'єкту на баланс замовнику.
Фінансові зобов'язання для власника:
13. Виплата суми кредиту.
14. Виплата суми відсотка по кредиту.
15. Виплата страхового внеску
16. Компенсація за вилучення грошових коштів з обігу.
17. Виплата норми прибутку підрядчику.
Джерела та література
1. Довіденко І. У. Іпотека: Учбово-практична допомога / Під ред. д.э.н., проф. У. З. Черняка. – М.: Вида-
вництво Рдл, 2003 - 272с.
2. Іванов В. В. Іпотечне кредитування. – М.: Інформаційно- впроваджувальний центр «Маркетинг»,
2001. – 273с.
3. Васюренко А. В. Банковській менеджмент: Допомога / А. У. Васюренко. – ДО.: Видавничий центр
«Академія», 2001. – 320с.
4. Грінько Е. Л. Особливості формування фінансових ресурсів іпотечного кредитування // Економіка і
управління. – №1 2003. – С. 16–17.
4
Банківська установа з іпо-
течного кредитування
Страхова компанія
Підрядник Замовник
Власник житла
1
2
3 5 6
7
8 9 10 11
12 13 14 15 16 17
18
19
|