Проблеми забезпечення прав інвесторів у сфері будівництва житла

Розглядаються проблемні питання забезпечення прав інвесторів у процесі будівництва житла. Враховуючи дослідження вітчизняних науковців, проведено аналіз чинних нормативно-правових актів, що регулюють відносини суб’єктів інвестиційної діяльності у сфері будівництва житла, та надано пропозиції щодо в...

Повний опис

Збережено в:

Бібліографічні деталі
Дата:	2012
Автор:	Борцевич, П.С.
Формат:	Стаття
Мова:	Ukrainian
Опубліковано:	Інститут держави і права ім. В.М. Корецького НАН України 2012
Назва видання:	Держава і право
Теми:	Цивільне, підприємницьке, господарське та трудове право
Онлайн доступ:	http://dspace.nbuv.gov.ua/handle/123456789/64454
Теги:	Додати тег Немає тегів, Будьте першим, хто поставить тег для цього запису!
Назва журналу:	Digital Library of Periodicals of National Academy of Sciences of Ukraine
Цитувати:	Проблеми забезпечення прав інвесторів у сфері будівництва житла / П.С. Борцевич // Держава і право. — 2012. — Вип. 56. — С. 261-264. — Бібліогр.: 6 назв. — укp.

Репозитарії

Digital Library of Periodicals of National Academy of Sciences of Ukraine

id	irk-123456789-64454
record_format	dspace
spelling	irk-123456789-644542014-06-16T03:01:41Z Проблеми забезпечення прав інвесторів у сфері будівництва житла Борцевич, П.С. Цивільне, підприємницьке, господарське та трудове право Розглядаються проблемні питання забезпечення прав інвесторів у процесі будівництва житла. Враховуючи дослідження вітчизняних науковців, проведено аналіз чинних нормативно-правових актів, що регулюють відносини суб’єктів інвестиційної діяльності у сфері будівництва житла, та надано пропозиції щодо внесення змін до законодавства України з метою підвищення рівня захисту прав інвесторів. Рассмотриваются проблемные вопроєы обеспечения прав инвесторов в процессе строительства жилья. Учитывая исследования отечественных ученых, проведен анализ действующих нормативно-правовых актов, которые регулируют отношения субъектов инвестиционной деятельности в области строительства жилья, и предложено внести изменения в законодательство Украины с целью повышения уровня защиты прав инвесторов. The article is devoted to consideration of problem questions of ensuring the rights of investors in the course of housing construction. In the article the author considers research studies of domestic scientists, it was carried out analysis of existing normative legal acts which regulate the relations of subjects of investment activity in the field of housing construction, and it is proposed to make changes to the Ukrainian legislation for the purpose of increase level of protection of the investors’ rights. 2012 Article Проблеми забезпечення прав інвесторів у сфері будівництва житла / П.С. Борцевич // Держава і право. — 2012. — Вип. 56. — С. 261-264. — Бібліогр.: 6 назв. — укp. 1563-3349 http://dspace.nbuv.gov.ua/handle/123456789/64454 uk Держава і право Інститут держави і права ім. В.М. Корецького НАН України
institution	Digital Library of Periodicals of National Academy of Sciences of Ukraine
collection	DSpace DC
language	Ukrainian
topic	Цивільне, підприємницьке, господарське та трудове право Цивільне, підприємницьке, господарське та трудове право
spellingShingle	Цивільне, підприємницьке, господарське та трудове право Цивільне, підприємницьке, господарське та трудове право Борцевич, П.С. Проблеми забезпечення прав інвесторів у сфері будівництва житла Держава і право
description	Розглядаються проблемні питання забезпечення прав інвесторів у процесі будівництва житла. Враховуючи дослідження вітчизняних науковців, проведено аналіз чинних нормативно-правових актів, що регулюють відносини суб’єктів інвестиційної діяльності у сфері будівництва житла, та надано пропозиції щодо внесення змін до законодавства України з метою підвищення рівня захисту прав інвесторів.
format	Article
author	Борцевич, П.С.
author_facet	Борцевич, П.С.
author_sort	Борцевич, П.С.
title	Проблеми забезпечення прав інвесторів у сфері будівництва житла
title_short	Проблеми забезпечення прав інвесторів у сфері будівництва житла
title_full	Проблеми забезпечення прав інвесторів у сфері будівництва житла
title_fullStr	Проблеми забезпечення прав інвесторів у сфері будівництва житла
title_full_unstemmed	Проблеми забезпечення прав інвесторів у сфері будівництва житла
title_sort	проблеми забезпечення прав інвесторів у сфері будівництва житла
publisher	Інститут держави і права ім. В.М. Корецького НАН України
publishDate	2012
topic_facet	Цивільне, підприємницьке, господарське та трудове право
url	http://dspace.nbuv.gov.ua/handle/123456789/64454
citation_txt	Проблеми забезпечення прав інвесторів у сфері будівництва житла / П.С. Борцевич // Держава і право. — 2012. — Вип. 56. — С. 261-264. — Бібліогр.: 6 назв. — укp.
series	Держава і право
work_keys_str_mv	AT borcevičps problemizabezpečennâpravínvestorívusferíbudívnictvažitla
first_indexed	2025-07-05T15:06:50Z
last_indexed	2025-07-05T15:06:50Z
_version_	1836819951145451520
fulltext	261Юридичні і політичні науки П.С. Борцевич ПРОБЛЕМИ ЗАБЕЗПЕЧЕННЯ ПРАВ ІНВЕСТОРІВ У СФЕРІ БУДІВНИЦТВА ЖИТЛА Розглядаються проблемні питання забезпечення прав інвесторів у процесі будівництва житла. Враховуючи дослідження вітчизняних науковців, проведено аналіз чинних норматив- но-правових актів, що регулюють відносини суб’єктів інвестиційної діяльності у сфері будів- ництва житла, та надано пропозиції щодо внесення змін до законодавства України з метою підвищення рівня захисту прав інвесторів. Ключові слова: інвестиційна діяльність, будівництво житла, забезпечення прав інвесто- рів, фонд фінансування будівництва. Рассмотриваются проблемные вопроєы обеспечения прав инвесторов в процессе строи- тельства жилья. Учитывая исследования отечественных ученых, проведен анализ действую- щих нормативно-правовых актов, которые регулируют отношения субъектов инвестицион- ной деятельности в области строительства жилья, и предложено внести изменения в зако- нодательство Украины с целью повышения уровня защиты прав инвесторов. Ключевые слова: инвестиционная деятельность, строительство жилья, обеспечение прав инвесторов, фонд финансирования строительства. The article is devoted to consideration of problem questions of ensuring the rights of investors in the course of housing construction. In the article the author considers research studies of domestic scientists, it was carried out analysis of existing normative legal acts which regulate the relations of subjects of investment activity in the field of housing construction, and it is proposed to make changes to the Ukrainian legislation for the purpose of increase level of protection of the investors’ rights. Key words: investment activity, housing construction, ensuring rights of investors, fund of financing of construction. Перехід України до ринкової економіки та запровадження нових форм інвестування у сфері капітального будівництва житла обумовили необхідність правового регулювання цієї сфери та вироблення відповідного правового механізму забезпечення прав інвесторів. Необхідно зазначити, що особливості правового регулювання інвестування в капі- тальному будівництві неодноразово були предметом дослідження багатьох вчених і фахівців, зокрема М. Галянтича, О. Дзери, Н. Доценко-Білоус, Н. Дроздової, Н Кузнє- цової, Р. Майданика, І. Плукар, Л. Радченко, А. Урусової, І. Чалого. Проте залишаються недостатньо дослідженими питання забезпечення прав інвесторів, особливо у зв’язку зі змінами в законодавстві України, що значною мірою вплинули на правове становище інвесторів. Положеннями Закону України «Про інвестиційну діяльність», що є визначальним у регулюванні відносин інвестування, зазначено, що інвестування та фінансування будів- ництва об’єктів житлового будівництва з використанням недержавних коштів, залучених від фізичних і юридичних осіб, у тому числі в управління, може здійснюватися виключно через фонди фінансування будівництва, фонди операцій з нерухомістю, інститути спіль- ного інвестування, а також шляхом емісії цільових облігацій підприємств, виконання зобов’язань за якими здійснюється шляхом передачі об’єкта (частини об’єкта) житлового будівництва1. Таким чином, нині одними з основних механізмів інвестування в капітальне будівни- цтво житла є фонд фінансування будівництва (ФФБ) і фонд операцій з нерухомістю 262 Держава і право • Випуск 56 (ФОН), порядок функціонування яких визначений Законом України «Про фінансово-кре- дитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю». Відповідно до зазначеного Закону ФФБ не є юридичною особою, а є коштами, що передані фінансовій установі, яка виступає управителем коштів, для використання їх у будівництві житла та отримання інвесторами (довірителями) права власності на збудоване житло. Законом передбачено можливість створення різних видів ФФБ2. Варто погодитись з Л. Радченко в тому, що питання створення ФФБ має характерну специфіку, залежно від обраного виду фонду3. Проте, загальним для створення всіх видів ФФБ є сукупність наступних юридичних фактів: затвердження управителем Правил ФФБ; укладання договору з забудовником; відкриття відповідного рахунку ФФБ. Наявність зазначених юридичних фактів дає змогу фінансовій установі укладати дого- вори з інвесторами про їхню участь у ФФБ. Аналіз положень вказаного Закону України, якими визначено істотні умови договору про участь у ФФБ, дає підстави стверджувати про відповідність такого договору умовам договору управління майном, особливості якого врегульовані нормами Цивільного кодексу України. Так, відповідно до ст. 1029 ЦК України договір управління майном може засвідчувати виникнення в управителя права довірчої власності на отримане в управління майно. Ст. 1035 ЦК України передбачені істотні умови договору управління майном, які так само, враховуючи положення ст. 14 Закону України «Про фінансово-кредитні механіз- ми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю», є обов’язковими для договорів про участь ФФБ. Крім того, положення статей 1030, 1038, 1043 та 1044 ЦК України містять низку обов’язків управителя майна, що дає змогу зробити висновок про наявність засобів забез- печення прав установників майна (довірителів). Зокрема, відповідно до ч. 3 ст. 1044 ЦК України управитель майна зобов’язаний повернути кошти установнику майна, якщо останній скористався своїм правом на дострокове розірвання договору управління май- ном4. Так само, згідно зі ст. 14 згаданого Закону України при укладанні договору на участь у ФФБ сторони зобов’язані передбачити в договорі строки та механізм повернення дові- рителю коштів на його вимогу. Більше того, враховуючи специфіку відносин у сфері капітального будівництва, фінансова установа, що виступає управителем майна, для гарантування можливості дові- рителям (інвесторам) права на дострокове розірвання договору на участь у ФФБ та повер- нення їм коштів, зобов’язана створювати оперативний резерв, в якому акумулюються кошти, призначені для повернення довірителям, що достроково розірвали договори на участь у ФФБ. У випадку недостатності коштів оперативного резерву, обов’язок щодо повернення коштів покладається на забудовника. Отже, здавалося б, що наявна нормативно-правова база достатньою мірою регламен- тує заходи забезпечення прав інвесторів у капітальному будівництві житла. Проте 14 січня 2009 р. набув чинності Закон України «Про запобігання впливу світової фінансової кризи на розвиток будівельної галузі та житлового будівництва», положення якого змінили пра- вове становище інвесторів, значно обмеживши їхні права. Зокрема, ст. 3 цього Закону встановлено заборону на розірвання фізичними та юридичними особами будь-яких дого- ворів, результатом яких є передача забудовниками завершеного об’єкта (частини об’єкта) житлового будівництва за умови, що за такими договорами здійснено оплату 100 відсотків вартості об’єкта (частини об’єкта) житлового будівництва, крім випадків, якщо таке розі- рвання здійснюється за згодою сторін. Крім того, зазначеною статтею визначено, що повернення коштів, внесених фізичними та юридичними особами на користь забудовни- ків за розірваними договорами, за якими здійснено часткову оплату вартості об’єкта (час- тини об’єкта) житлового будівництва, здійснюється після наступної реалізації такого об’єкта (частини об’єкта) житлового будівництва5. Оскільки на практиці будівництво об’єкта житла, введення його в експлуатацію та реалізація такого об’єкта може тривати 263Юридичні і політичні науки роками, тому інвестор фактично позбавлений права в розумний строк отримати свої кошти внаслідок дострокового розірвання договору на участь у ФФБ. Необхідно зазначити, що судова практика судів загальної юрисдикції стосовно мож- ливості поширення дії цього Закону України на правовідносини між управителем майна та довірителем (інвестором), які виникли до набуття чинності цього Закону, є неодноз- начною, що зайвий раз підкреслює погіршення становища великого кола інвесторів. Прийняття зазначеного Закону фактично дало змогу забудовникам і фінансовим уста- новам, що є управителями майна в ФФБ, поза волею самих інвесторів володіти їхніми грошовими коштами у випадку, коли договори на участь у ФФБ були достроково розірва- ні, проте ще не відбулася реалізація об’єкта житлового будівництва. Також відповідно до згаданої ст. 3 Закону України «Про запобігання впливу світової фінансової кризи на роз- виток будівельної галузі та житлового будівництва» нарахування та виплата забудовником штрафних санкцій, передбачених договорами, та стягнення коштів, передбачених стат- тею 625 Цивільного кодексу України, на строк дії цієї статті не здійснюється. Варто зазначити, що лише в березні 2012 р. Конституційним судом України було визнано неконституційним положення ст. 3 Закону України «Про запобігання впливу сві- тової фінансової кризи на розвиток будівельної галузі та житлового будівництва» стосовно заборони розірвання фізичними та юридичними особами будь-яких договорів, результа- том яких є передача забудовниками завершеного об’єкта (частини об’єкта) житлового будівництва за умови, що за такими договорами здійснено оплату 100 відсотків вартості об’єкта (частини об’єкта) житлового будівництва6. Проте, інші положення вказаної статті Закону залишаються чинними, що значно погіршує становище інвесторів. Слід зазначити, що строк дії ч. 4 ст. 3 цього Закону України обмежений 1 січнем 2013 р. Проте, оскільки строк дії цієї статті вже продовжувався, не виключено, що подібна практика може мати повторення. З огляду на вищевикладене можна зробити висновок, що незважаючи на існування низки засобів забезпечення прав інвесторів, передбачених нормами Цивільного кодексу України, Законом України «Про інвестиційну діяльність», «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю», від- чутною є тенденція до погіршення правового становища інвесторів у житловому будівни- цтві внаслідок прийняття Закону України «Про запобігання впливу світової фінансової кризи на розвиток будівельної галузі та житлового будівництва». Скасування окремих норм зазначеного Закону України дало б змогу зняти протиріччя між цим Законом і нор- мами Цивільного кодексу України, іншими законодавчими актами, що забезпечують права довірителів (інвесторів), та сприяло б відновленню їхніх прав. 1. Про інвестиційну діяльність: Закон України від 18.09.1991 № 1560-XII (із змінами та доповненнями) // ВВР України. — 1991. — № 47. — Ст. 646. 2. Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю: Закон України від 19.06.2003 № 978-IV (із змінами та доповненнями) // ВВР України. — 2003. — № 52. — Ст. 377. 3. Радченко Л. Правові форми залучення коштів у сфері інвестування у житлове будівництво // Підприємництво, господарство і право. — 2010. — № 8(176). — С. 92-95. 4. Цивільний кодекс України (із змінами та доповненнями) // ВВР України. — 2003. — № 40-44. — Ст. 356. 5. Про запобігання впливу світової фінансової кризи на розви- ток будівельної галузі та житлового будівництва: Закон України від 25.12.2008 № 800-VI (із змінами та доповненнями) // ВВР України. — 2009. — № 19. — Ст. 257. 6. Рішення Конституційного Суду України від 13.03.2012 року № 5-рп/2012 по справі за конституцій- ним зверненням громадянки Галкіної Зінаїди Григорівни щодо офіційного тлумачення положення частини четвертої статті 3 Закону України «Про запобігання впливу світової фінансової кризи на розвиток будівельної галузі та житлового будівництва» (справа про 264 Держава і право • Випуск 56 заборону розірвання договорів інвестування житлового будівництва) // Офіційний вісник України. — 2012. — № 23. — С. 40. — Ст. 887.

Проблеми забезпечення прав інвесторів у сфері будівництва житла

Репозитарії

Схожі ресурси